경남도가 지역 주택시장에 활력을 불어넣고자 규제 완화와 공급 방안을 발표했다. 도내 관계기관이 논의 끝에 마련한 대책으로, 시도지사협의회 안건으로 올려 비수도권 광역자치단체가 함께 정부와 한국토지주택공사(LH)를 설득할 방침이다.

그 배경에는 지방세수 감소에 따른 재정 악화 문제가 있다. 지방세수에서 많은 비중을 차지하는 취득세는 부동산 경기 영향을 많이 받는다. 이에 24일 경남도는 비수도권 부동산 규제 완화·공급 확대 5개 과제를 정부에 건의하고, 주거 안정과 주택건설 활성화를 위해 자체 대책도 추진하겠다고 밝혔다.

경남도는 현재 주택시장 침체가 경기 조정 국면이 아니라 지역 생존 기반을 흔드는 상황이라고 진단했다.

지방세수도 움츠러들었다. 2020년부터 올해 10월까지 경남지역 취득세(부동산·차량 등 재산 취득 때 내는 지방세)를 보면 2021년 1조 4088억여 원으로 정점을 찍었다. 이후 2022년 1조 2461억여 원, 2023년 1조 813억여 원으로 감소했다. 지난해에는 1조 2307억여 원으로 2022년 수준으로 올랐으나 올 10월 기준 9729억여 원에 그쳤다.

재산세(토지·건축물·주택 등 소유자에게 부과하는 지방세)도 2022년 6588억여 원에서 2023년 6217억여 원, 지난해 6113억여 원으로 감소했다.

최근 3년간 경남 주택가격지수(2021년 6월 전국 평균 주택가격을 100으로 기준 삼아 시장 가격 변동을 나타낸 지수)는 4.6%포인트(p)가 하락했다. 특히 경남도는 2022년 12월 이후 경남과 수도권 가격 격차가 34.3%p에서 58.5%p로 벌어지며 양극화가 심해졌다고 짚었다.

도내 주택 인허가 물량은 올 9월까지 지난해와 비교하면 52.2% 수준으로 급감했다. 주택건설업 도내 등록 업체도 2020년 12월 485개에서 올 10월 273개로 줄었다.

이에 경남도는 이달 7일 관계기관 협의회를 열고 ‘주택시장 활성화 방안’을 마련했다. 협의회에는 경남연구원, LH 경남지역본부, 경남개발공사, 대한주택건설협회, 한국공인중개사협회, 대한건축사협회, 6개 시군이 참여했다.

경남도는 수도권과 비수도권 획일적 규제가 아니라 지역 차등 적용이 필요하다고 강조했다. 이에 2주택자 이상 ‘다주택자 취득세 중과세율(8~12%) 제도’를 비수도권 조정대상지역(부동산 시장 과열을 억제하고자 지정한 지역)이 아닌 곳에 한해 폐지해 달라고 정부에 건의하기로 했다.

신종우 경남도 도시주택국장은 “폐지 때는 다주택자 중과세에 따른 취득세는 줄어들 수 있지만, 거래가 활발해져 일반 취득세가 증가할 수 있다”며 “거래량 증가에 따른 효과가 더 크다”고 말했다. 이와 관련해 지난해 경남도 세수 분석 결과 전체 거래 7만 5853건 가운데 중과세 비중은 1.0%(금액은 7.9% 비중)였다.

또 경남도는 미래 금리 상승 위험을 고려해 가산금리(스트레스 금리)를 더해 대출한도를 줄이는 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도’가 주택 구매 여력을 떨어뜨린다며 비수도권 적용 제외를 요청할 계획이다. 정부는 가계부채 관리를 위해 스트레스 DSR 2단계(기본 스트레스 금리 1.5%, 가산금리 2단계 0.75%·3단계 1.5%)를 비수도권에도 적용 중이며 연말 이후 3단계를 적용할 예정인데, 이는 집값이 급등하는 수도권에 적합한 규제라는 지적이다.

아울러 지역 중소건설사가 ‘주택건설사업 프로젝트 파이낸싱(PF)’ 대출 때 자기자본 비율을 현행 전국 20% 이상에서 비수도권은 10% 이상 수준으로 완화해달라고 요청하기로 했다. 건설원가 상승과 미분양 위험이라는 이중고를 겪는 지역 업체 숨통을 틔워줘야 한다는 취지다.

신 국장은 “수도권 실수요자는 청년, 일자리, 교육 등과 연계돼 억제하기 어렵지만, 실수요가 아닌 갭투자를 억제하는 것이 정부 정책”이라며 “갭투자 자금이 수도권으로 가는 것을 막고 지역에서 돌 수 있도록 대출과 세금 등 제도를 완화하는 것이 필요하다”고 말했다.

경남도는 올해 9%였던 LH 매입임대사업 지역 물량을 15%로 확대하고 지역건설사 참여 여건도 개선해 달라고 건의한다. 올해 LH 매입임대 계획 물량 82%는 수도권에 몰려 있었다. 경남도는 비수도권에도 수도권처럼 50가구 이상일 때 공사비 연동 방식을 적용해 최소한 사업비를 보전하면, 좋은 입지에 높은 품질의 소규모 주택이 지어질 것이라고 보고 있다.

또 경남도는 LH가 조성한 공공택지를 민간 시행사에 공급해 민간 주택공급 여력을 늘리는 안도 건의한다. 이는 정부가 LH 소유 공공택지를 민간에 분양하지 않고 LH가 직접 주택사업을 하는 방안과 대비돼 받아들여질지 미지수다.

주택건설·재건축 사업 추진 때 절차는 간소화한다. 지금까지 미분양 물량 증가로 지자체가 인허가 때 엄격한 심사를 해왔지만, 현재 도내 미분양 주택이 20년 평균치인 7937가구 이하이며 대부분 도시 외곽이나 비도심이어서 도심에는 주택공급 확대가 유효하다고 보기 때문이다. 아울러 지역 공공·민간 주택건설 공사 인허가와 공사 발주 단계부터 지역업체가 하도급에 우선 참여할 수 있도록 유도한다.

이와 함께 경남도는 12월 ‘공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 지정 지침’을 마련해 민간임대주택 공급을 활성화한다. 청년, 신혼부부, 은퇴자 등을 위해 일자리 창업 연계시설이나 안심 노후시설을 갖춘 수요자 맞춤형 주택을 확대한다.

연말 국토교통부 특화임대주택 공모에는 함양군과 합천군이 참여한다. 국토부는 지자체 등 제안으로 고령자, 중소기업 노동자, 청년 등 수요를 고려해 임대주택과 특화시설이 복합된 맞춤형 공공임대주택 공급사업을 하는데, 규모에 따라 건설비 80%를 연차별로 지원한다.

/이동욱 기자