새해를 앞두고 지난달 정부는 12·16부동산대책 등 고강도 주택시장 안정화 방안을 내놨다. 대출부터 세금, 청약까지 전방위적 대책을 담고 있다. 12·16대책 등이 본격 시행되는 올해에는 부동산 관련 다양한 제도 변화가 예상된다. 이에 정상철 창신대학교 부동산대학원장과 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장 등 지역 부동산 전문가들을 만나 12·16대책으로 인한 경남 영향과 함께 올해 지역 부동산시장 흐름을 가늠해봤다.

◇주택 세금·대출 등 강력 규제 = 12·16대책 핵심은 대출수요 규제 강화와 세금 인상이다. 고가·다주택에 대한 대출 규제와 세금을 강화해 투기세력을 막겠다는 것이다. 시가 9억 원 이상 주택에 대해서는 담보인정비율(LTV)을 현행 40%에서 20%로 축소하고, 시가 15억 원 초과 아파트에 대해선 주택담보대출을 전면 금지토록 했다.

시세 9억 원 이상 주택을 중심으로 공시가격을 높이겠다는 방침도 세웠다. 공시가격은 각종 세제의 기반이 되기 때문에 다주택자를 중심으로 세금 부담이 더욱 높아질 전망이다. 종합부동산세율도 최대 0.8%p 인상됐다.

'역대급'이라는 표현이 나올 정도로 강력한 규제 내용을 담은 이번 대책은 서울 등 수도권 투기지역과 투기과열지구가 표적이다.

부동산 시장 침체의 늪에서 벗어나지 못하는 지역과 달리 서울, 경기도 일부 지역은 하루게 다르게 아파트값이 폭등하고 있기 때문이다. 불붙은 집값 상승세에 정부는 초강력 부동산 규제책인 '12·16대책'을 발표한 것이다.

◇수도권 초점 경남 영향 미미…"풍선효과 발생" = 경남 부동산시장은 정부의 이번 대책에 큰 영향을 받지 않을 것으로 전망된다. 전문가들은 이번 정부 규제가 수도권 부동산 시장에 초점을 맞췄기 때문에 경남에 미치는 영향은 제한적이라고 분석했다.

경남지역 아파트 가격이 거의 9억 원 미만에 해당하고 특히 경남은 비규제지역이기 때문이다. 이번 대책으로 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 하지만 이에 해당하는 주택도 적다.

경남 부동산 시장은 경기침체와 지역 주력산업 둔화로 극심한 침체를 겪고 있다. 다만, 규제로 말미암은 간접적인 영향은 배제할 수 없다. 수도권에 대한 강력한 규제로 오히려 지역이 '풍선효과'를 누릴 것이라는 전망이다.

서울 투자자들이 정부 규제가 없는 지역에 눈을 돌릴 가능성이 크다는 분석이다. 특히 그동안 집값이 많이 빠진 창원에 외지 투기 자본이 몰려 올 것이라는 예상이다.

정상철 교수는 "서울, 수도권을 규제하면 상대적으로 규제가 덜한 지역에 갭투자를 할 것이다. 오히려 부동산 가격이 많이 내려간 창원에 유동자금이 몰릴 수 있다"며 "저가 매물을 싹쓸이하면서 아파트값이 오를 가능성이 크다. 수도권 규제로 말미암은 풍선효과가 나타날 수 있다"고 말했다.

하재갑 지부장도 "정부에서는 부동산 시장을 안정시킨다고 하지만 오히려 투기수요자가 몰릴 수도 있는 역작용이 있을 수 있다"며 "반사이익으로 지역 부동산 시장이 활기를 띨 수 있을 것"이라고 전망했다.

하지만 전문가들은 이로 말미암은 부작용도 우려했다. 이들은 한목소리로 "투기 세력들이 지역 집값을 올리고 집을 팔고 나가면 실수요자들이 피해를 볼 수 있다"고 지적했다.

◇경남 부동산시장 공급 줄면서 '기지개' 기대 = 그동안 경남은 지역 경기 침체와 인구 감소, 공급 과잉 등으로 집값 상승 기미가 보이지 않았다.

특히 아파트값이 침체한 것은 공급 물량이 너무 많았던 탓이 크다. 또 제조업 기반 지역 중심으로 산업 경기 위축 영향도 받았다. 경남 부동산 시장은 그야말로 '암울한 한 해'였다고 해도 과언이 아니다.

하지만 올해부터 부동산 시장이 점차 기지개를 켜고 조금씩 살아날 것으로 예상된다.

올해 지역 주택 공급이 줄어들 예정이기 때문이다. 최근 "바닥은 쳤다"는 인식이 확산하면서 상승세로 돌아선 지역이 생기는 것도 '상승론'에 힘을 싣는다.

경남은 올해와 내년부터 입주량이 꺾인다. 경남의 올해 입주물량은 2만 2523가구로 줄고, 2021년에는 7965가구밖에 없다. 경남은 2017년 4만 1225가구, 2018년 3만 5594가구, 2019년 4만 2882가구까지 입주 물량을 지속적으로 쏟아냈다.

정 교수는 "지역에 반등할 동기가 없다. 조선, 자동차 등 창원 주력산업 침체는 계속되고, 인구 유입 가능성도 없으며 특별한 개발 호재도 없다. 당분간 침체한 상태로 갈 것"이라면서도 "그동안 4년 가까이 경남 집값이 내리면서 더는 내리지는 않을 것이다. 지금은 조정기를 겪고 있다. 공급 과잉으로 공급 조정도 하고 있다. 도시 중심부는 오르고 외곽 지역은 내리는 등 지역에 따라 아파트값에 극과 극이 형성될 것"이라고 전망했다.

하 지부장은 "시장경제 논리에 따라 주택 공급 물량이 줄면 가격은 오를 수밖에 없다"며 "신규 아파트 분양 축소, 입주 물량 감소 등에 따른 공급 부족으로 집값은 오를 것"이라고 말했다.