시골에 농사를 짓는 어르신이 연세가 드시면 농지를 어떻게 해야 할지 고민이 많다. 빨리 아들에게 주어야 마음이 편하다는 분도 계실 것이고(증여) 죽을 때까지 보유하고자 하는 분(상속)도 계실 것이다. 세법에서는 농지를 증여한 경우와 상속받은 경우 어떤 차이가 있으며 어떤 혜택이 있는지 살펴보자.

첫째, 상속은 상속인이 직접 농사를 짓지 않고, 농지 소재지의 동일 시·군·구나 연접 시·군·구에 거주하지 않아도 상속개시일부터 3년 안에 농지를 팔게 되면 부모님의 재촌·자경한 기간으로 8년 이상 농사를 지은 땅이면 감면을 받을 수 있으며, 요건이 되지 못해 비록 감면을 받지 못한다 하더라도 상속개시일부터 5년 이내에 팔게 되면 사업용으로 인정되어 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 단, 부모님이 8년 이상 재촌·자경한 농지는 상속이나 증여 모두 비사업용 토지로 보지는 않는다.

둘째, 상속받은 농지의 양도소득세율 적용 시 보유기간 계산은 피상속인(망자)의 취득일부터 당해 자산의 양도일까지의 기간을 계산한다. 즉, 일반적으로 취득한 자산은 보유기간이 1년 미만이면 50%, 2년 미만이면 40%의 세율을 적용하게 되어 있으나 상속받은 자산은 1년 혹은 2년 미만이라 하더라도 기본세율로 양도소득세를 계산한다.

그러나 보유기간에 따라 양도차익에서 10~30% 공제해주는 장기보유 특별공제는 상속개시일을 기준으로 계산하게 되어 있다.

셋째, 8년 자경의 감면 요건도 상속을 받은 경우에는 피상속인이 재촌·자경한 기간과 상속인이 경작한 기간을 통산하여 판정하지만 증여는 증여를 받을 날부터 농사를 지은 기간을 계산을 시작하기 때문에 부모님이 농사지은 기간을 인정받을 수가 없다.

넷째, 농사를 짓는 자녀가 농지를 사전에 증여받게 되면 일정요건을 충족하는 경우 증여세를 5년간 1억 원까지 세액을 감면 받을 수 있으며(영농자녀의 증여세 감면규정), 상속을 받는 경우에도 최대 2억 원까지 영농상속공제를 받을 수 있다.

그러나 상속이나 증여를 받은 것이 불리하게 적용되는 경우도 있다. 양도소득세 계산 시 취득가액의 적용에 있어서 매매로 취득한 경우 실지취득가액이 확인이 되지 않으면 법에서 정한 환산취득가액을 적용하여 신고할 수 있지만 상속 또는 증여로 취득한 경우에는 상속·증여 당시 평가한 가액이 취득가액이 된다. 즉, 환산취득가액을 적용할 수 없다. 1985년 이전에 상속·증여로 취득한 경우에는 가능하다.

상속·증여의 경우 대부분 공제가액에 미달해 상속·증여세 신고를 하지 않는 경우가 대부분이고 상속·증여세 신고를 하였다 하더라도 농지는 시가가 형성되어 있지 않아 개별공시지가를 적용하여 평가한 경우가 대부분이다.

이럴 경우 양도가액은 실지양도가액이 적용되고 취득가액은 상속·증여 당시의 개별공시지가가 적용되어 양도차익이 많이 발생하므로 양도소득세 부담이 크다.

상속이나 증여를 받으면 당장 상속세나 증여세만을 고려할 것이 아니라 추후에 그 농지를 팔 때 양도소득세까지 고려해 의사결정을 하는 것이 좋다.

/최성출 세무사(최&정세무회계사무소 대표)