주택 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기가 지속적으로 발생하지만, 전세사기로 인정받지 못하는 사례도 늘고 있다. 만약 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자라면 보증기관에 보증이행을 청구하거나 법적 대응을 해야 한다.

국토교통부 전세사기피해지원위원회는 지난달 기준 전세사기 피해자 신청 5만 4096건 가운데 20.2%(1만 912건)를 요건 미충족으로 부결했다. 또 피해 신청 가운데 9.7%(5240건)는 적용 제외해 해당했고, 6.4%(3463건)는 이의신청 기각 건이었다. 전세사기 피해를 호소하는 10명 중 6명꼴로만 피해자로 인정받는 셈이다.

국토부는 임대인이 처음부터 세입자를 속이려는 고의가 필수적이어야 전세사기 피해자로 결정한다. 이에 단순한 자금 부족으로 말미암은 보증금 미지급과 구별해 판정하고 있다. 또 세입자가 전세보증보험에 가입할 수 있었지만 그렇지 않은 경우에도 피해자로 보지 않고 있다.

전세금을 돌려받지 못했다면 전세금 보증보험 가입 여부에 따라 대응법을 달리해야 한다. 전세금 보증보험 가입 보증기관(주택도시보증공사 등)에 가입했다면 이행청구를 먼저 해야 한다고 밝혔다. 만약 보증보험에 가입하지 않았다면 임대인에게 내용증명 발송 후 임차권등기명령 신청, 가압류, 소송, 강제집행 등 절차를 밟아야 한다.

올해 상반기 기준 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 사고 건수는 4072건, 사고액은 7652억 원으로 나타났다. 또 상반기 기준 주택도시보증공사가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 돈인 대위변제액은 1조 2376억 원 규모로 집계됐다.

주택도시보증공사는 대위변제로 보증채무를 이행하면 임대인 대상 구상권이 생긴다. 그럼에도 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않은 상습 채무불이행자는 여전하다. 정부는 2023년 12월부터 보증금 2억 원 이상인 악성 임대인의 이름과 나이, 임차보증금 반환 채무 등을 공개하고 있다. 안심전세포털에서 1661명(12일 기준)을 확인할 수 있다. 경남에 주소를 둔 상습 채무불이행자를 살펴보면 김수창(41·김해) 씨 임차보증금 반환 채무액은 88억 원에 달했다. 김 씨는 보증기관이 강제집행 또는 보전처분을 두 차례 신청했지만 이행하지 않고 있다.

세입자는 이러한 정보를 전세계약 체결 전에 확인할 수 있다. 지난 5월 임대인 정보조회 제도가 확대되어 임대인의 전세보증 가입 주택 보유 건수, 보증 금지 대상인지 여부, 최근 3년간 임대인이 보증기관에 진 채무 등을 볼 수 있다.

만약 보증보험에 가입하지 않았다면 민사 소송을 검토해야 한다. 엄정숙(법도 종합법률사무소) 부동산전문변호사는 “계약 만료 뒤에도 보증금을 받지 못했다면 신속히 소송 절차를 검토해야 한다”며 “임대계약서, 전입신고, 확정일자 서류 등 기본 문서를 정확히 갖추고 소송 전에 내용증명으로 공식 요구 사실을 남겨두면, 이후 재판에서 임차인의 정당성을 뒷받침하는 증거가 된다”고 설명했다.

주택도시보증공사는 주택 전세계약 체결 때 △깡통주택(보증금과 대출금 총합이 집값 80% 이상) 거르기 △가짜 임대인 거르기 △신탁등기 때 ‘신탁원부’ 서류 추가 확인하기 △부동산 공제증서 받기 △계약 후 확정일자 부여 현황·전입세대 열람 내용 발급하기 △전세보증금반환보증에 가입하기 등을 조언했다.

/이미지 기자