가을 이사철 앞두고 세입자 주거비 부담이 커질 전망이다. 경남 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 꾸준히 늘어 역대 최고치를 기록하고 있다. 월세 관련 지표도 일제히 오름세다. 부동산 전문가들은 대출 규제, 저금리, 초기 자금 마련 부담 등 여러 요인이 겹치면서 과거 전세 중심 임대차 구조가 월세로 확대하는 추세라고 분석한다.

도내 주택 전월세 계약 가운데 월세 계약 비중은 지난해 62%로 나타나 2011년 이후 13년 만에 60% 선을 넘었다. 올해는 지난달 기준 60% 후반대를 돌파했다.

법원 등기정보광장에서 확정일자를 받은 주택 임대차 계약 가운데 월세를 낀 계약(14일 기준)은 지난달 4만 5378건으로 66.2%를 나타냈다. 전세는 2만 3189건(33.8%)으로 집계됐다. 정보 공개를 시작한 2011년 전세 1건(33.3%), 월세 2건(66.7%) 집계를 제외하면 올해 월세 거래량은 역대 최고치다. 월세 거래는 최근 몇 년 새 상승세가 두드러진다. △2020년 56.9% △2021년 59.8% △2022년 56.9% △2023년 59.8% △2024년 62% 등 추이다. 반면 전세 비중은 △2020년 43.1% △2021년 40.2% △2022년 43.1% △2023년 40.2% △2024년 38% 등 지난해 처음으로 30% 선에 머물렀다.

올해는 월세 거래가 더 뚜렷하다. 최근 5년 월세 거래량(1월~8월)을 살펴보면 △2020년 월세 51.1%(2만 8421건) △2021년 월세 49.5%(2만 7226건) △2022년 월세 56.3%(3만 7721건) △2024년 월세 61.5%(3만 6103건)△2025년 월세 66.2%(4만 5378건) 등 2022년부터 오름세가 지속하고 있다. 전국으로 확대해도 마찬가지다. 지난달 기준 전국 월세 거래량은 66.2%(14만 3834건)로 역대 최고치를 기록했다.

창원지역에서 아파트 거래가 꾸준한 성산구의 한 공인중개사무소 소장은 “매매가 활성화해야 전세 매물이 나오는데 요즘 실수요자 말고는 매매거래가 없는 편”이라며 “다주택자로서는 최근 대출하기 어렵고 은행 금리도 낮다 보니 수익률을 고려해 월세를 선호한다”고 말했다. 그러면서 “앞서 서울에서 전세사기 우려로 월세 선호가 나왔고, 창원도 영향을 받고 있다”며 “월세가격은 보통 보증금 3000만 원에 월 130만 원에서 150만 원으로 높은 편이다”고 설명했다.

실제로 경남 전월세전환율(6월 기준) 2021년 6월 이후 4년 만에 최고치인 7.2% 기록했다. 주택 유형별로 구분하면 아파트 5.3%, 연립다세대 8%, 단독주택 8.9% 등이다.

전월세전환율은 임대차 시장에서 전세보증금을 월세로 전환할 때, 또는 월세를 전세로 전환할 때 적용하는 기준 비율이다. 비율이 높을수록 전세보증금에서 월세로 전환될 때 월세 부담이 커진다. 가령 전월세전환율이 7%라면 임차인은 전세보증금 1억 원을 월세로 58만 3333원(연 700만 원)을 내야 한다. 임대인은 전세자금 대출 금리가 전월세전환율보다 높거나 예금 금리가 낮을 때 월세를 선호하다. 다만 주택임대차보호법에서 전월세전환율 법정 상한선을 정하고 있다. 현 기준금리(2.5%)에 2%를 더해 4.5%다. 그런데 법정전환율은 신규 계약에는 적용하지 않고 기존 전세계약을 월세로 갱신할 때만 적용한다.

상황이 이렇다 보니 경남 월세통합가격지수(3월 기준)는 103.9로 2022년 12월 이후 최고치를 기록했다. 월세통합가격지수는 월세, 준월세, 준전세 등 다양한 월세 관련 거래량을 활용해 산출한 지표로 월세 가격이 전반적으로 상승하는지 하락하는지를 알 수 있다. 도내 월세가격은 아파트(105.9)가 가장 높고 연립다세대(101.1), 단독주택(100.9) 순이다.

‘전세의 월세화’가 이어지면 임차인은 높은 월세를 감내해야 한다. 정상철 창신대 부동산경영학과 석좌교수는 “앞으로 임대차 시장은 전세보다 월세 비중이 높아져 목돈을 마련하기 어려운 세입자는 울며 겨자먹기식이 될 수밖에 없다”며 “임대인 전세 공급과 더불어 전세사기 방지 등 임차인 보호장치도 필요하다”고 말했다.

/이미지 기자