새누리당 홍준표 도지사 후보가 현 경남도청 터를 매각해 마산으로 이전하고 진주에 제2청사를 건립하겠다고 한 공약은 현재 부동산 가격으로 보아 현실성이 거의 없는 것으로 조사됐다.

홍 후보는 자신의 도청 이전 공약이 '창원중앙역세권 사업의 연장선상'이라고 밝혔지만, 실제 역세권 상업시설 분양가는 평당 700만 원대에 불과한 것으로 드러났기 때문이다. 따라서 홍 후보가 도청 터를 평당 3000만 원으로 잡아 경찰청을 제외한 전체 터 19만여 ㎡(5만여 평)를 1조 5000억 원에 팔 수 있을 것이라는 계산은 사실상 성립하지 않는다.

◇평당 3000만 원 터무니없어 = 경남개발공사가 올해 초 작성한 '창원중앙역세권 종합개발사업 공사채발행 계획 보고'에 따르면, 전체 29만 2551㎡ 가운데 상업용지는 2만 6720㎡(8082평)로 ㎡당 219만 원, 평(3.3㎡)당 722만 7000원에 분양한다. 도청은 창원시 지구단위계획에 중심 상업지구로 돼 있고, 홍 후보도 '민간에게 매각 가능한 상업용지'를 계획하고 있으므로, 중앙역세권 상업용지와 도청 터는 동종의 땅이 된다. 같은 용도의 땅에 이웃해 있으므로 인지가격이 적용되는 것이다. '인지(隣地·이웃한 땅) 가격'이란 감정평가사가 부동산 가격을 평가할 때 통상 적용하는 개념으로, 특별한 인문·지리적 환경 차이가 없으면 중앙역세권과 도청 터는 '인접 부지, 동일 가격' 기준이 적용돼 모두 700만 원대 거래가가 형성된다.

창원의 한 부동산업체 관계자는 "바로 옆 땅이 700만 원에 거래되는데 누가 3000만 원에 사겠느냐"고 말했다.

◇감보율 최소 적용해도 3700억 원 = 이렇게 볼 때 경남지방경찰청 터(2만 9200㎡·8833평)를 제외한 도청 터(19만 1210㎡·5만 7841평)는 4180억여 원이고, 여기에다 감보율(도로와 공원, 학교부지 등 공공용지를 확보하기 위해 땅을 일부 내어놓는 비율. 최고 50%)까지 적용하면 액수는 더욱 낮아진다.

감보율과 관련해 홍 후보 측은 "통상 감보율은 30% 정도 적용하지만, 도청 터는 민간사업자로 하여금 도청 1·2청사를 짓게 한 다음 그 돈을 도청 터로 갚는 포괄적인 대물보상방식, 일종의 '통계약'이므로 감보율은 10∼15% 정도만 적용될 것"이라고 주장했다. 그러나 이렇게 감보율을 10%만 적용해도 3762억여 원에 불과하다. 홍 후보가 주장한 1조 5000억 원과는 4배 가까이 차이가 난다.

◇용적률 높이면 된다? = 더불어 홍 후보 측은 최근 상남상업지구 평당 분양가가 1500만 원에서 2000만 원가량이므로, 현재 도청 터 고도제한(최고 30m)을 풀어 용적률을 대폭 높이면 3000만 원은 손쉽게 받을 수 있다고 주장하고 있다.

실제 상남상업지구 분양가는 최저 650만 원에서 최고 3500만 원까지 천차만별이고, 평균 1500만∼2000만 원 선에 호가된다. 문제는 상남상업지구는 이미 형성된 상권이고, 도청 터는 어디까지나 '개발 예정 신흥상권'이므로 상남동의 현 분양가와 비교하는 것은 무리라는 게 부동산 업자들의 공통적인 답변이다. 용적률 문제가 아니라는 말이다.

다른 부동산 관계자는 "창원시청 광장 주변 상업시설 분양가가 평당 1000만 원 안팎이다. 대형 백화점과 마트가 있는데도 그 정돈데, KTX가 정차하고 창원대학교가 있다고 시청 광장 정도의 수요에 미치겠느냐. 1000만 원을 불러도 살 사람이 없을 것"이라며 "현재 창원지역 상업시설 공급은 수요보다 훨씬 초과한 포화 상태"라고 말했다.

◇"신도시 하나 짓는 기반시설 들어가야" = 민간사업자 개발 여부 외에도 교통대책이나 하수관거 문제 등 도시 기반시설 문제를 지적하는 목소리도 있다.

창원시 도시계획위원회는 창원역세권 개발사업과 관련한 용도구역 변경 자문을 하면서 교통민원이 제기될 수 있다며 상업시설 면적을 줄인 바 있다. 홍 후보는 역세권 개발 터가 너무 좁아 도청 터를 합쳐야 한다고 주장하지만, 도시계획위원들은 애초 계획한 역세권 상업용지도 과다하다고 판단한 것이다. 실제 역세권 중 상업지역 면적은 9.1%다.

부동산업체 관계자는 "역세권과 연계해 도청 터를 대규모 개발한다면 신도시 하나를 지을 정도의 기반시설이 들어가야 한다"고 주장했다.