26년간 표류하다 본궤도에 오른 거제 장목관광단지 조성 사업은 ‘안전장치를 갖춘 개발사업’이라는 평가를 받는다.

진해 웅동1지구(웅동복합레저관광단지)나 마산로봇랜드같이 민간사업자가 사업 지연이나 포기 등을 할 경우 해지시지급금을 주는 조항을 없앴다. 관광단지 용지 조성 후 민간사업자가 분양대상 면적의 35% 이상을 직접 개발하도록 하는 등 책임을 지게 한 것도 기존과는 다른 방식이다.

다만 민간사업자 JMTC컨소시엄(한국투자증권 등 6개사)의 자기자본(에퀴티·equity)이 50억 원에 불과해 자본조달에 차질이 있을 수 있다는 우려가 있다. 강원도 레고랜드 채무불이행 선언 여파로 금융·자금시장은 경색 국면이다. 이런 상태에서 금융기관이 대규모 자금을 투자하는 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 사업비 충당이 원활할 수 있겠느냐는 지적이다.

◇사업 진행하도록 강제 = 최만림 행정부지사는 28일 오전 장목관광단지 조성 사업 브리핑에서 “최근 도와 민간사업자가 맺은 사업 협약과 관련한 동의안이 지난 25일 경남도의회에서 의결됐다”며 “웅동1지구 등 여타 사업은 협약 해지 시 그간 투자했던 비용을 지급하는 조항이 있지만 장목관광단지는 이 조항을 없애 도가 확정투자비를 물지 않도록 했다”고 말했다.

장영욱 도 관광개발추진단장은 “웅동1지구 등 다른 개발사업에서는 이익이 되는 골프장 사업 등만 하고 나머지 사업은 미루는 경우가 있었지만 장목관광단지는 그렇지 않다”며 “분양 면적의 35%를 민간사업자가 직접 개발해 상부시설을 올리도록 했고, 이를 통해 다른 투자자를 유치할 수 있게 유인할 방침”이라고 설명했다.

여기에 JMTC컨소시엄이 장목관광단지 공급용지(사업면적의 30%) 토지매매계약을 하고 2년 이내에 조성 계획을 미수립하거나, 조성 계획 승인 이후 2년 이내에 미착공하는 등 토지를 당초 목적대로 사용하지 않으면 도가 환매권을 행사하고 이행보증금을 도로 귀속하는 조치도 담았다. 사업자 귀책 사유로 사업을 포기하면 해지시지급금을 주지 않아도 된다. 도가 관광단지 용지를 물류단지 용지로 바꾸는 등 애초대로 사업계획을 이행하지 않으면 손해배상청구 소송을 할 수 있지만 가능성은 희박하다는 게 도의 설명이다.

또 차질 없는 사업협약 마련을 위해 법률·회계·관광·행정 분야 등의 전문가로 협상단을 구성하는 한편 대형 법무법인, 회계법인, 민간전문가 등의 자문을 받아 위험을 최소화했다는 설명도 하고 있다. 과거 논란이 됐던 골프장 건설도 뺐다. 지형과 경관을 고려한 맞춤형 숙박시설과 복합문화 상업시설(미디어아트·공연장·전시시설·상업시설 등), 휴양·문화시설(국가별 정원·오감오길 힐링코스·가상현실 체험시설) 등이 주요 사업이다. 지역경제 활성화를 위해 지역업체 사업참여와 지역주민 고용, 지역생산 제품과 식재료의 활용 등 지역사회와 주민 지원 등의 조항도 포함했다.

◇관건은 막대한 사업비 조달 = 1조 2000억 원에 달하는 사업비 조달이 관건이다.

JMTC컨소시엄의 자기자본은 50억 원으로 기존 장목관광단지 사업자인 경남개발공사의 투입 비용 26억 원을 물어주면 24억 원 정도만 남는다. 토지매입 비용은 감정가의 2.5배로 500억 원으로 추산된다. PF로 비용 대부분을 충당한다는 계획이지만, 1조 원이 넘는 천문학적인 사업비라는 점에서 우려가 나오는 것이다.

JMTC컨소시엄 참여사 지분율은 한국투자증권㈜ 35.0%(금융업·대표사), 한국투자신탁운용㈜ 9.9%(금융업), ㈜다산네트웍스 25.0%(IT장비 제조업), ㈜에스에이치씨홀딩스 10.0%(부동산 개발), 와이디씨홀딩스㈜ 10.0%(부동산 개발), ㈜지앤아디씨 10.1%(전략 컨설팅)이다.

도는 이와 관련해 “1조 2000억 원이 일시에 투입되는 것이 아니라 사업준비(토지매입 등)→용지조성→상부시설 건축 등 3단계로 나눠 사업을 진행한다”며 “토지매입 단계에서는 민간사업자의 자기자본금 추가 투입과 모기지론으로 부족분을 채우고 그 후에는 PF를 해 계속 진행을 한다”고 설명했다.

강원도 레고랜드 채무불이행 선언 여파에 따른 자금시장 위축을 우려하는 질문에는 “경남도의 역할과 책임은 행정적 지원에 한정돼 있고 채무 구조 같은 건 전혀 없다”고 강조하며, “1~3단계로 단계별 자금 조성이 되기 때문에 지금은 PF 등 자금조달이 어렵지만, 아직 시간이 있다는 점에서 어려움이 없을 것”이라고 답했다. 그러면서 “사업설명회 때 한국투자증권이 단계별 사업이라는 점을 들며 자금조달 등에 충분히 가능성이 있어 참여하겠다는 입장을 밝혔고, 계획대로만 진행된다면 아직 시간적 여유가 있어 준비할 수 있다고 했다”고 덧붙였다.

창원 구산관광단지와 거제 남부관광단지는 삼정기업과 경동건설 등 확실한 자기자본을 가진 대기업이 참여한다. 이들 역시 PF로 자금을 조달하긴 하지만, 자기자본이 50억 원에 불과한 JMTC컨소시엄과는 차이가 크다. 도는 이에 “재원은 사업법인(민간사업자) 책임으로 전액 조달해 집행하도록 했다”며 경남도에 미칠 피해가 없다는 점을 강조하고 있다.

해결해야 할 문제는 더 있다. 토지수용이다. 장목관광단지 토지는 국공유지 52.5%, 민간 사유지 47.5%다. 이 중 민간 소유 토지는 우선 협의를 하고 성사되지 않는 용지는 강제수용을 해야 한다. 이 과정에서 토지 매입비용이 올라가거나 분쟁에 휩싸일 수 있다. 도는 2년 이상의 시간이 아직 있고, 사업을 진행하면서 토지 수용을 할 수 있다는 견해다.

도는 장목관광단지 조성을 위해 2024년까지 조성 계획 승인과 토지매입을 완료하고 2025년 조성 공사에 들어가 2027년 용지 조성을 완료할 계획이다. 용지가 마련되면 2030년까지 숙박시설 등 핵심 상부시설을 건설한다. 9조 3000억 원의 생산유발 효과와 3조 6000억 원의 부가가치유발 효과, 4만 5000명의 일자리 창출 효과 등 경제적 파급효과가 있다는 추정치도 있다.

최 행정부지사는 “관광산업 육성은 민선 8기 경남도정의 중점과제로 남부내륙고속철도, 가덕도신공항, 진해신항의 발전과 함께 지역경제 발전을 견인할 주축 산업”이라면서 “인근 구산해양관광단지, 마산로봇랜드와 연계해 남부권 핵심 관광거점으로 육성하기 위해 경남도의 모든 역량을 집중하겠다”고 말했다. 아울러 “장목관광단지가 활성화되면 거가대로 요금 인하 요인이 될 수 있을 것으로 판단하고 있다”고 밝혔다.

/민왕기 기자