오피스텔 중개사기·전세피해가 해마다 끊이지 않으면서 계약 전 세입자들의 주의가 요구된다. 계약 체결 이후 생기는 피해에 대해서는 마땅한 구제 방법이 없기 때문이다.

최근 창원 중앙동 한 오피스텔에서는 세입자들이 보증금을 돌려받지 못해 경찰이 수사에 나섰다. 이들은 집주인 격인 법인 대표가 두 차례나 바뀌는 상황 속에서 평균 4000만~5000만 원가량의 보증금을 돌려받지 못했다. 피해 금액은 총 17억 원에 달한다. 이들이 머무는 일부 호실은 이미 경매가 시작된 것으로 알려졌다.

이보다 앞서 창원에선 한 공인중개사가 이중계약서를 작성하는 수법으로 2012년부터 7년간 오피스텔 세입자 150여 명으로부터 70억 원가량의 보증금을 가로챈 일도 있었다.

◇사기 유형 = 요즘 업계에서 말하는 사기 주요 유형은 크게 세 가지다. 임대 대리인 자격으로 하는 이중계약 사기, 중개사무소 등록증 등의 대여를 이용한 사기, 임대인 신분증을 위조한 사기 등이다. 여기에 창원 중앙동 사례처럼 임대인이 잠적을 하거나, 파산을 하고 전세보증금 반환이 어려운 상황임을 알면서도 새로운 세입자를 계속 들여 발생하는 피해도 있다. 수법이 교묘하고 피해가 늘다 보니 중개사기·전세피해 예방을 위해 임대인·임차인 모두 각별한 주의가 필요하다.

◇주의점 = 우선 전세금 이중계약 사기를 막으려면 건물관리인에게 권리를 위임한 임대인은 위임장과 인감증명서를 주기적으로 변경해야 한다. 월세·보증금은 임대인 계좌로 직접 입금되도록 조치해야 한다. 계약 후에는 월세계약인지, 전세계약인지 등을 임차인에게 재차 확인하는 일도 필요하다. 임차인 역시 실소유자와 위임 여부·계약조건 등을 확인해야 한다.

임대인으로부터 권리를 위임받은 관리인이 없다면 임차인은 중개업자와 거래 상대방 신분, 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 공인중개사법에는 반드시 '공인중개사 사무소', '부동산 중개'라는 문구를 사용하도록 규정하고 있다는 점을 인지하며 '○○○ 투자개발', '○○○ 컨설팅' 등의 상호를 사용하는 곳은 피해야 한다. 선순위 대출이 과다하게 설정되어 있거나, 전세조건이 지나치게 좋은지도 따질 필요가 있다.

아울러 되도록 임차건물 실소유자와 대면 계약을 해야 한다. 이 과정에선 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등의 대조확인을 거치고 계약서에 도장 대신 지장을 찍어달라고 요구할 필요도 있다.

물론 이 같은 예방법으로도 피해를 모두 막긴 어렵다. 창원 중앙동 사례에서 보듯, 계약 이후 피해가 생겼을 때에는 특히 더 그렇다.

◇전문가 의견 = 한국공인중개사협회 경남지부 관계자는 "보증금이 5000만 원 이하이면 최우선변제금을 받을 수 있으나 이 역시도 최대 1700만 원, 경매 낙찰가의 50% 이하로 제한된다"며 "전세보증금 반환 보증을 활용할 수도 있겠으나 이는 보험료가 추가 발생한다"라고 말했다.

이 관계자는 이어 "애초 근저당 설정이 안 된 집을 찾는 것이 가장 확실한 방법이다. 이때 전입세대 열람원이나 확정일자부 열람도 요청해 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 있는지 봐야 한다"며 "중개업자의 직업의식도 중요하다"고 말했다.

성산구청 민원지적과 관계자는 "계약서에 특약으로 '입주 기간 근저당권을 설정하지 않는다', '근저당 설정이 말소되면 잔금을 입금한다' 등을 명시하는 일도 필요하다"고 조언했다.

◇법제화 = 이와 관련해 임차인 보호를 위해 마련한 '전·월세 신고제'는 이르면 총선 후 논의가 본격화할 전망이다. 신고제가 시행되면 전·월세를 거래할 때 임대차계약 당사자, 보증금·임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등은 의무적으로 알려야 한다.