경남도가 최근 '경남형 인구정책 마련'에 공을 들이는 가운데, 잘못된 '인구정책' 탓에 '주택 공급 조절 실패'를 겪은 창원시 사례가 반면교사가 될 것으로 보인다.

창원시 부동산시장은 2015년 말 이후 4년 가까이 침체 늪에 빠져 있다. 특히 2016년 10월부터 현재까지 '미분양관리지역'에서 벗어나지 못하고 있다. 조선·제조업 불황 탓도 있지만, 가장 큰 이유는 역시 '공급 과잉'이다.

창원시 민간아파트 공급량은 창·마·진 통합 이후인 2010년부터 2018년까지 5만여 가구였다. 특히 장기 침체에 빠져있던 2017년 1만 648가구, 2018년 1만 1799가구나 쏟아졌다. 한창 시장 상황이 좋을 때인 2014∼2015년 인허가 및 착공이 이어졌기 때문이다.

이러한 공급 과잉은 잘못된 '창원시 주택정책'에서 비롯됐다. 시는 지난 10여 년간 '주택보급률(가구 수 대비 주택 수)'을 정책 중심에 뒀다. 시는 주택보급률 적정선을 110∼115%로 잡고 있다. 이러한 '주택보급률' 기준점이 곧 '향후 예상 인구'다.

예를 들어 10년 후 예상 인구를 110만 명으로 잡으면, 그에 따른 가구(가구당 2.8명 기준)는 39만 2857가구로 산출된다. 따라서 시는 주택보급률 110% 이상에 해당하는 43만 2142가구를 목표로 삼아, 그 부족분 공급에 주력하는 식이다. 이렇듯 '예상 인구'는 '주택 공급 조절'에서 매우 중요한 기준이다. 그런데 창원시는 '예상 인구'를 허황된 자료를 바탕으로 삼았다.

시가 지난해 11월 내놓은 '2020 창원시 도시주거환경정비 기본계획 변경 고시' 내용을 살펴봤다. 여기에는 '주택공급 계획 및 수요 예측'도 담겨있다. 2010년 말 창원시 가구 수는 37만 2000여 가구였으며, 실제 주택은 37만 5700호였다. 이에 주택보급률이 101%였다.

그런데 시는 새로 공급해야 할 주택량을 2025년까지 무려 16만 600호로 잡았다. 2010년 실제 주택보다 27%가량 더 늘려야 하고, 이를 위해 15년간 매해 평균 1만 6000호 이상을 새로 공급해야 한다는 것이다. 이는 허황된 '인구 계획(2025년 창원 도시기본계획)'을 기반으로 했기 때문이다. 창원시 인구는 2010년 109만 명에서 2019년 현재 105만 명 수준으로 되레 감소했다.

그럼에도 시는 2025년 계획 인구를 150만 명으로 잡았다. 그러다 보니 가구당 인구수 2.54명을 기준으로 했을 때 가구수는 59만 600가구로 산출되고, 주택보급률 115%에 맞추기 위해 필요 주택이 67만 9200호라는 것이다. 창원시는 '2025년 인구 150만 명 기준, 주택 67만 9200호'에 맞춰 2010년 이후부터 공급을 이어왔다.

이에 대해 이희영 한국은행 경남본부 과장은 "창원시가 통합 이후 인구 계획을 너무 높게 잡았다. 이후에라도 현실을 제대로 반영하는 작업을 해야 하는데, 그렇지 못한 부분이 아쉽다"고 했다. 그러면서 "주택정책은 단순 인구수뿐만 아니라 구매력 있는 세대별 변화 등을 중요 요소로 반영할 필요가 있다"고 말했다.

창원시 관계자는 "그러한 계획(2025창원도시기본계획·2020창원시도시주거환경정비기본계획)은 우리 시가 나아갈 방향과 비전을 담고 있다. 계획 당시에는 (인구 등을) 그렇게 설정했지만 시간이 흐르면서 예상에서 많이 벗어나는 상황들이 발생할 수밖에 없다"고 했다. 그러면서 "주택정책은 그러한 계획 방향성을 큰 틀에서 고려는 하되, 여건 변화에 맞춰 그때그때 세분화된 대응을 해 오고 있다"고 말했다.