△공매·경매 차이점 = 공매와 경매는 별개의 제도로 운영되고 가격을 기준해 어느 쪽이 유리하다고 말할 수 없다.
공매란 공공기관 등에서 입찰경쟁을 통해 최고가 입찰자를 결정하는 제도로 대금납부를 미리 하면 이자를 감면해 주고 대금을 할부로 할 수도 있다. 경매란 법원에서 법률의 규정에 따라 강제적으로 물건을 처분하는 제도로 대금을 단 시일내(30～40일 정도)에 납부해야 한다.
공매와 경매의 물건은 토지물건이 대부분을 차지하고 있다. 이는 주택보다는 토지가 많은 경남의 지리적 특성 때문이다.
공매 기관인 한국자산관리공사 창원지사의 경우 오는 26일 공매물건처럼 전체물건 182건중 토지가 146건으로 토지공매건수가 전체의 80.21%를 차지하고 있다.
유찰된 물건은 1주일 뒤 최저매매가에서 10% 감액된 금액으로 다시 공매하며, 1주일간격으로 매주 목요일 공매가 있어 투자자는 물건을 사전에 조사해 지속적인 관심을 가져야 한다.
이와 함께 법원 경매도 토지물건이 주를 이루고 있지만 일반투자자들에게는 한 물건당 십수대 1의 경쟁률을 보이기도 하는 아파트 및 주택이 인기가 있다는 분석이다.
법원 경매에 나오는 부동산 경매시작가격(경락가) 자체가 시세의 90% 수준인 감정평가 가격으로 정해지는 데다 유찰 때마다 최저경락가가 20～30%씩 떨어지므로 몇 차례 유찰된 물건은 시세의 50%까지 내려가기도 한다.
△유의점 = 공매와 경매에서 임대차 현황 등 권리관계분석과 명도책임은 전적으로 투자자(경락자)의 책임이기 때문에 무턱대고 뛰어들다간 손해를 보기 쉽다. 담보·지상권 등 권리관계 확인이 중요하다.
공매와 경매는 일간신문에 공고를 내지만 신문공고에는 기초적인 정보만 소개되기 때문에 해당물건의 권리관계·임대차 문제 등을 자세히 확인하려면 관련 기관에서 관계서류를 열람해야 한다.
매물물건 관련서류는 한국자산관리공사지사와 각 지방법원 민사집행과에 가면 누구나 열람할 수 있고 경매 당일에도 입찰장 서류열람대에 놓인 관련서류를 볼 수 있다.
중요한 것은 등기부등본상에 나타난 소유권·담보권·지상권·임차권·가등기 등 권리관계를 확인하는 일이다. 특히 선순위와 가등기는 낙찰 받은 뒤 소유권 이전등기가 끝나도 말소되지 않기 때문에 나중에 소유권을 행사하는데 큰 문제가 될 수 있다.
대지를 살 때는 지상권 설정유무를 확인해야 하는데 지상권이 설정된 건물은 땅 주인이라도 함부로 철거할 수 없어 구입한 땅을 이용하는데 애를 먹을 수 있다.
이같이 권리관계분석 뿐아니라 해당 물건의 등기부등본·토지대장·가옥대장·도시계획확인원(토지이용계획확인원) 등을 통해 실제 물건의 위치와 이용상태를 확인해야 한다.
물건의 위치가 지적도상의 위치와 일치하는지, 면적은 등기부등본상의 면적과 같은지, 대지의 경우 경계는 확실한지, 도시계획확인원상의 용도구역과 실제 이용상황이 일치하는지 등은 꼭 확인해야 한다.
특히 현장답사는 빼놓을 수 없는 절차다. 현장조사에서는 물건의 위치, 교통편의, 상권형성, 인접도로 유무 등을 살펴봐야 한다. 물건의 가치는 입지조건에 따라 차이가 나기 때문이다.
입찰 당일에는 도장과 주민등록증, 입찰보증금(입찰희망가의 10%)을 준비하면 된다. 대리 입찰할 경우에는 본인의 인감증명, 위임장을 대리인에게 지참시켜야 한다. 낙찰여부는 현장에서 즉시 발표된다.
△소유권 이전 = 공매와 경매의 소유권 이전 방법은 별 차이가 없다. 낙찰 뒤 관련 기관에 대금납부 명령서를 받아 보증금을 제외한 잔액을 납부하면 된다.
그 뒤 경매대금 완납영수증 사본, 토지대장 및 가옥대장 사본, 소유권 이전에 따른 등록세, 주민등록증 사본 등을 첨부해 관련기관에 소유권 이전등기 촉탁신청을 해야 한다.
이 과정이 만만치 않기 때문에 수수료를 주고 법무사에 대행을 부탁하는 것도 한 방법이다.
공매·경매는 한국자산관리공사(www.kamcoland.co.kr)와 법원(www.auction.go.kr)이 운영하는 홈페이지에서 각종 정보를 얻을 수 있다.
김정훈 기자
jhkim@dominilbo.com