정부가 '부동산 공시가격 현실화'를 강조하고 있는 가운데 '공시가격 산정 방법'에 관심이 쏠린다.

부동산 공시가격은 크게 단독주택·공동주택·토지로 나뉜다. 한국감정원은 이를 전담 혹은 총괄한다.

한국감정원은 자체 데이터를 축적해온 '공동주택(아파트)'에 대해서는 100% 자체 조사·산정하고 있다. '토지'는 민간 감정평가사들에게 조사를 맡기고 있다. 한국감정원은 '단독주택'에 대해서는 해당 지자체 산정 결과를 검증하고 있다.

공시가격 산정 기준은 '부동산 가격공시에 관한 법률' '하위 법령' '지침 규정'을 따른다.

공동주택(아파트) 예를 들면 이렇다. 우선 절차는 공부 조사-현장 조사-가격 자료 수집·정리-시점 수정 등-가격 형성 요인 검토-공동주택가격 산정-적정성 검토-조사·산정 보고서 작성이다.

특히 중요한 단계는 '가격 자료 수집 및 정리'다. 한국감정원은 연중 내내 관련 자료를 축적하고 있다.

즉 해당 지역 실거래가를 주된 데이터로 삼고, 그 밖에 유사지역 거래 사례, 평가 선례, 분양 사례, 세평 가격 등을 반영한다. 한국감정원은 실거래 가운데 특수 사례라 판단하면, 이를 일반적인 상황으로 적절히 보정하기도 한다. 그리고 최종적으로 공시가격 적용 기준인 매해 1월 1일 시점에 맞춰 산출한다.

그러면 국토교통부가 이에 대한 심의에 들어간다. 이 과정에서 '현실화율'에 따라 한 번 더 조정된다.

예를 들어 한국감정원은 특정 아파트 가격을 1억 원으로 평가했다. 이에 대해 국토부는 현실화율 80%가량 적용해 8000만 원으로 공시하는 식이다.

한국감정원 평가 금액이 1억 원이더라도, 국토부는 8000만~1억 2000만 원을 변수 범위로 보는 것이다. 정부는 이 범위 내 최소 금액으로 평가할 수밖에 없다. 그래야 소유자 불이익이 줄어든다. 주택가격 공시가는 종합부동산세·양도소득세 등 각종 세금과도 연결되기 때문이다.

정부는 이후 공시가격을 결정·공개하고, 소유자 의견 청취 절차를 거쳐 최종적으로 확정한다.

그렇다면 공시가격 산출 과정에서 감정평가사 주관은 어느 정도 개입될까?

한국감정원 관계자는 "공시가격은 층별 가격 차이, 가격 대조표 등 객관적인 기준에 따라 체계적으로 산정되고 있다"고 했다. 그러면서 "실제 거래가 거의 없는 지역 같은 경우, 주변 여건 변화 추이 등을 반영할 수밖에 없는데, 이때 조사자 판단이 어느 정도 반영될 수 있다"고 했다.

한국감정원은 몇 차례 교차 점검 시스템을 마련하고 있다. 창원지사 관계자는 "담당자가 해당 지역 평가를 진행하면, 검증자가 이를 점검하고, 최종 결재자가 한 번 더 전반적으로 살펴보고 있다"고 설명했다.

이의 신청 기간 어려움도 클 수밖에 없다.

이 관계자는 "같은 아파트인데도, 한 주민은 재개발 보상 때문에 공시가를 더 올려달라고 하고, 다른 주민은 계속 살 것이기에 내려 달라고 한다. 이 밖에 개인 사정을 호소하는 이가 많다"며 "하지만 체계적 방식에 따라 산출되는 것이기에 이를 들어줄 수는 없다"고 말했다.

한편 국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 오는 30일 '공동주택 공시가격'을 최종 공시한다. 올해 공동주택 공시가격 현실화율은 68.1%로, 단독주택 53.0%, 토지 64.8%보다 다소 높다. '현실화율(시세 반영률)'은 실거래가 대비 공시가격을 의미한다. 현 정부는 왜곡된 부동산시장을 바로잡기 위해 현실화율을 매해 끌어올리겠다는 계획이다.