창원 회원3구역, 국토부 공모 선정 땐 민간임대 전환
청년·신혼부부 등에 할인 공급…미분양 리스크 해결

창원시 '회원3구역 재개발'이 '공공지원 민간임대 연계형 정비사업' 전환을 추진하고 있다. '연계형 정비사업'이 지지부진한 지역 재개발·재건축에 물꼬 역할을 할지 주목된다.

정부는 기존 뉴스테이사업에 공공성을 더한 '공공지원 민간임대주택 사업'을 진행하고 있다. 이 가운데 하나가 '연계형 정비사업'이다.

즉, 정확한 명칭은 '공공지원 민간임대 연계형 정비사업'이다.

이 사업은 재개발·재건축 정비사업 일반분양분을 '민간임대'로 돌리는 방식이다.

이를 청년·신혼부부·무주택자 등에게 주변 시세의 85~90% 수준으로 공급한다. 특히 거주자들은 8년간 안정적으로 있을 수 있고, 임대료 상승도 연 5% 이내에서만 부담하면 된다.

국토교통부는 지난해 하반기 정기 공모를 통해 전국 33개 구역에서 사업을 진행 중이다. 경남지역은 아직 한 곳도 없다.

국토교통부는 지난해 9월 '수시 공모' 방식으로 바꿨고, 창원시가 '회원3구역 조합' 의사를 받아 자체 평가 후 신청했다. '회원3구역 재개발'이 최종 선정(4월께 결과 예정)되면, 이미 공사에 들어간 상황에서 사업을 전환하는 전국 첫 사례다.

'공공지원 민간임대 연계형 정비사업' 진행 방식을 구체적으로 살펴보면 이렇다.

기존 조합원들은 자신들에게 분양되는 주택 외 일반 분양분을 일괄 매각하기 위해 '임대 사업자'를 선정한다. 선정된 사업자는 주택도시보증공사와 구체적인 사업 협의, 주택도시기금 출자 승인, 임대 리츠 영업 인가, 사업 약정 체결 등을 거쳐 사업을 본격적으로 추진한다.

사업자는 주택도시기금 출자를 받은 부동산투자회사(리츠)·집합투자기구 형태다. 진행 중인 부산·대구 예를 들면, 임대 사업자가 '한국토지신탁(부산 감만1)' '생보부동산신탁(부산 우암1)' '대림AMC(서대구지구)' '서한 코람코자산신탁(대구 내당내서)' 등이다.

'회원3구역 재개발'은 대림산업이 시공사다. 이에 대림산업 자산 관리 전문 계열사인 '대림AMC'가 임대 사업자로 나설 전망이다. 조합과 임대 사업자는 일반 분양분 매각·매수 가격을 놓고 협상을 벌이는데, 이때 난관에 봉착하면 한국감정원에 조정을 의뢰할 수 있다.

조합 처지에서는 이 사업을 통해 미분양리스크를 해결할 수 있다. '회원3구역 재개발'은 이미 공사 진행 중이지만, 일반 분양이 856가구 가운데 40가구에 그친 바 있다. 조합·대림산업은 기존 계약자 40명에게 계약금 두 배를 위약금으로 물어주며 사업 전환을 시도하고 있다.

조합원들은 사업 전환에 따른 손실을 걱정할 수도 있는데 △지자체의 용적률 상향 조정 △시공사의 공사비 인하 등으로 보전받을 수 있다는 게 국토부 설명이다.

국토부 관계자는 "전국에서 진행되는 사업을 보면, 선정 이전 평균 8년 이상 정체를 겪었다. 하지만 연계형 정비사업 이후 평균 1년 7개월 만에 관리처분 인가를 받는 등 실질적인 성과를 보이고 있다"고 전했다.

창원시 관계자는 "이 사업은 미분양 문제로 지연되는 정비사업을 원활히 추진할 수 있다. 또한 도심지 내 양질의 임대주택 공급이라는 공적 기능도 병행할 수 있다"고 밝혔다.

창원시는 비슷한 어려움을 겪고 있는 '회원1구역 재개발'도 국토부 공모를 검토하고 있다.

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