시세 반영률 50% 불과
아파트보다 세금 적게 내
전문가 "현실맞게 올려야"

국토교통부가 오는 25일 '표준 단독주택 공시가격'을 공표한다. 이를 시작으로 '부동산 전체 공시가격 현실화'를 점진적으로 이어간다는 계획이다.

정부는 매해 단독·공동주택·토지에 대한 공시가격을 발표한다. 이 공시가격은 그동안 실거래가를 제대로 반영하지 못해 비현실적이라는 지적을 받아왔다.

실거래가 대비 공시가격을 '현실화율(시세 반영률)'이라고 한다. 예를 들어 실거래가는 1억 원인데, 공시지가가 6000만 원이라면, 현실화율은 60%다. 서울지역 현실화율은, 고가 단독주택이 40~50%, 아파트 등 공동주택은 60~70% 수준으로 알려져 있다. 경남은 단독주택 50% 내외, 공동주택 70~80% 수준으로 통용되고 있다.

하지만 사례별로 차이도 크다. 창원시 의창구 한 주택(대지면적 323.70㎡)은 지난해 공시지가가 3억 6800만 원이었는데, 실제로는 15억 원에 거래됐다. 현실화율이 30%도 안 되는 것이다. 특히 단독주택 현실화율이 낮은 이유가 있다.

이희영 한국은행 경남본부 조사역은 "공동주택은 표준화돼 있어 공시가격 산정에 큰 어려움이 없다. 하지만 단독주택은 길 하나를 사이에 두고도 가치 평가가 달라진다"며 "단독주택 공시가격이 특히 현실과 동떨어져 있었던 게 사실"이라고 했다.

'부동산 공시가격'은 보유세 과표, 각종 부담금 산정기준 등 60여 행정 목적으로 활용된다. 세금과 연결된다는 의미다. 이에 같은 가격의 단독주택·공동주택이 세금 차이를 보이는 '형평성 논란'을 이어왔다. 이러한 상황에서 이달 공표되는 '표준 단독주택 공시가격' 상향 폭에 시선이 쏠린다. 서울지역 같은 경우 전년도보다 20% 이상 상향될 것으로 예상되고 있다. 경남은 부동산시장 침체 등으로 서울의 절반 수준을 넘지 않을 것으로 전망된다.

지난해 '표준 단독주택 공시가격'은 전국 평균 5.51% 올랐는데, 서울이 7.92%, 경남은 3.67% 수준이었다. 이때는 자연 상승분만 반영되고 '현실화율'은 고려 대상이 아니었다. 지난해 도내 '표준 단독주택' 가운데 가장 높았던 곳은 창원시 의창구 용호동 가로수길에 있는 한 주택(대지면적 698.4㎡)으로 8억 7600만 원이었다.

정상철 창신대 부동산학과 교수는 "국민들은 특히 세금에 민감하다. 정부가 현실화율을 주저해 왔던 이유다. 이 때문에 특히 큰 주택들은 공시가격 저평가로 많은 이득을 봐왔다"고 했다. 그러면서 "이제라도 현실에 맞게 올려야 하는 것은 당연해 보인다. 국민들 인식도 바뀌어야 한다. 정부가 장기적으로 단독주택·공동주택 모두 80% 이상 수준으로 끌어올리게 될 것"이라고 말했다.

세금 측면에서 보면, 그동안 내지 않았던 것을 좀 더 부담하게 되는 것이고, 여전히 100%를 부담하지 않는 셈이다. 창원시 의창구 한 주택 예를 들면, 실거래가 6억 6000만 원, 공시지가 4억 4400만 원으로 '현실화율 67%' 수준이다. 재산세만 놓고 보면, 현실화율 100%라면 169만 원을 내야 하지만, 현재 94만 원만 낸다. 만약 현실화율을 85% 수준으로 끌어올리면 133만 원이다.

즉 '현재보다 39만 원(현실화율 85% 때)을 더 내는 것이기도 하지만, 36만 원(현실화율 100% 대비)을 덜 내는 것'이기도 하다.

참여연대 등 12개 시민단체로 구성된 '부동산 불평등 해소를 위한 보유세강화시민행동'은 지난 14일 서울 광화문에서 기자회견을 열고 '불공평한 공시가격 개선'을 재차 촉구했다.

시민행동은 "시세와 동떨어진 공시가격 제도 개선은 불평등 사회를 정상화하는 첫 단추"라며 "아파트·단독주택·토지 공시가격 시세반영률을 85% 이상으로 동일하게 정상화해야 한다"고 촉구했다.

국토교통부 관계자는 "현재 최종 검수 중인 '표준 단독주택 공시가격' '표준지 공시지가'는 중앙부동산가격공시위원회 심의 후 표준주택은 오는 25일, 표준지는 다음 달 13일 최종 공시할 계획"이라고 밝혔다.

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