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[이슈진단]창원시 아파트가 하락폭 더 큰 이유

주택보급률 기준 수급조절 정책 '한계'
시 예측인구 빗나가 되레 감소
곳곳 재개발 추진…불균형 지속
행정서 공급 조정할 대책 필요

남석형 기자 nam@idomin.com 2018년 10월 10일 수요일

"창원시 아파트 가격이 끝없이 추락하고 있다. 가장 큰 원인은 공급과잉 때문이다. 그런데 지금도 한쪽에서는 아파트를 계속 짓고 있다."

지역 부동산업계에서 공통으로 흘러나오는 이야기다. 창원에서 최근 아파트 가격이 추락한 과정, 그리고 시는 그 속에서 어떤 정책을 펴왔을까.

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◇2015년 말 이후 하락세 지속 = 정점은 2015년 말이었다. KB부동산 자료에 따르면, 창원시 '아파트 매매가격 지수(평균 매매가 변화를 측정하는 지표)'는 통합 직후인 지난 2010년 7월 '71.0'이었다. 이후 상승세를 타다 2015년 11월 '100.0' 고지까지 다다랐다. 그러다 2016년 초 '90대'로 다시 떨어졌고, 올해 9월 기준으로 '87.3'까지 내려갔다. 이 수치는 지난 2011년 4월과 비슷한 수준이다.

예를 들면, 창원 성산구 한 아파트(33평) 실거래가는 지난 2010년 3억 5000만 원에서 2015년 4억 5000만 원까지 뛰었다. 현재는 최고치 때보다 15% 떨어진 3억 8000만 원 수준이다. 진해구 한 아파트(33평) 역시 2010년 2억 5000만 원에서 2015년 3억 5000만 원까지 올랐다가 현재 2억 9000만 원으로 떨어졌다.

인근 부산지역 한 아파트가 2010년 3억 원, 2015년 4억 3000만 원, 2018년 5억 2000만 원으로 계속 상승하는 것과 비교된다.

경남 전체로도 2016·2017년 평균 2.2% 하락했다. 대표적 원인은 '도내 주력 산업인 조선업·제조업 부진에 따른 주택구매 여력 약화'다. 또한 △대출금리 상승으로 주택구매자금 조달 비용 상승 △주택 실수요층인 청·장년층 인구 감소 △낮은 전세가 비율에 따른 매수 유인 약화 등도 이유로 꼽힌다.

그런데 창원시는 이 기간 6.3%나 떨어졌다. 또 다른 원인이 있다고 볼 수밖에 없고, 시선은 결국 '과잉 공급'으로 옮겨간다.

▲ 철거와 재개발사업이 동시에 진행돼 어수선한 창원시 의신여중과 성호동 인근 철거지역. /김구연 기자 sajin@idomin.com

◇지난해만 1만 가구 이상 공급 = 창원시 부동산시장은 통합 이후 '창원 불패'라는 말까지 나오면서, 민간건설업자가 너도나도 사업에 뛰어들었다. 이에 2010~2017년 민간아파트 3만 6700여 가구가 공급됐다. 특히 지난해에만 1만 648가구나 됐다. 이는 2014~2015년 지역 부동산시장 호황 때 시작된 아파트들이 대거 착공한 데 따른 것이다.

여기에 현재 공사 중인 민간아파트는 중동 유니시티 등 1만 4828가구에 이른다. 또한 미착공 민간아파트 6836가구, 미착공 혹은 건설 중인 공공 분양·임대아파트 4863가구가 향후 쏟아질 준비를 하고 있다. 특히 재개발·재건축 추진 중인 곳도 10월 기준으로 60개소에 이른다. 이러한 분위기 속에서 창원시는 지난 2016년 10월부터 현재까지 '미분양관리지역'에서 벗어나지 못하고 있다. 지난 8월 기준 창원시 아파트 미분양은 15개 사업장 6829가구다. 시 설명대로, 이 가운데 월영부영이 4298가구로 62%를 차지하고 있다. 그 밖에 마산회원구 재개발사업으로 추진 중인 'e편한세상 창원파크센트럴' 816가구, '창원롯데캐슬프리미어' 488가구이며, 의창구 북면 감계아내에코 2차 522가구 등이다.

그렇다면 창원시는 지금까지 어떠한 주택정책으로 이러한 상황에 대처해 왔을까?

창원시는 '주택보급률'을 정책의 중요 기준점으로 삼는다. 시는 주택보급률 적정 범위를 110~115%로 잡고 있다. 창원시 주택보급률은 통합 이전 100%를 넘지 못했다. 지난 2000년 77.8%, 2005년 82.54%였다가 2010년 말 101%를 기록했다. 이 때문에 시는 110% 이상을 목표로 지금까지 공급 위주 정책을 이어왔고, 지난해 108%까지 끌어올렸다.

예상치 못한 변수에 직면하기도 했다. 시 관계자는 "지난해 4000가구 넘는 월영부영아파트가 대규모 미분양 사태를 겪으면서 지역 부동산시장에 큰 영향을 끼쳤다. 월영부영은 2006년 사업승인이 났지만, 토양 정화 등으로 지연되다, 시장 상황이 좋지 않을 때 분양에 나섰다"고 밝혔다. 이어 만약 월영부영 미분양이 없었다면, 주택보급률을 봤을 때 공급 위주로 계속 가야 한다는 견해를 보였다.

◇주택보급률 기준 비현실적 = 하지만 주택보급률은 각 지역 상황에 따라 적정 수치가 다를 수밖에 없다는 점에서 최대 기준으로 삼기에는 무리가 있다. 사람이 살지 않는 '도심 빈집'이 늘고 있는 상황을 고려하면, 그 의미는 더욱 떨어진다. 특히 현재 지역 부동산시장 체감 분위기와도 거리 멀어 보인다.

또한 주택정책은 인구와 밀접한 관련이 있는데, 창원시 인구는 2010년 통합 당시 110만 명이었다. 시는 이듬해 '2020년 창원권 광역도시계획'을 내놓으면서 2020년 예측 인구를 무려 150만 명으로 잡았다. 현재 창원시 인구는 105만 4800명으로 되레 감소 추세다. 시는 지금도 도시기본계획상 2025년 추정인구를 147만 명, 계획인구를 150만 명으로 잡고 있다. 반면 경남도는 2025년 창원시 인구 추계를 101만 5000여 명으로 잡고 있다.

지난 2월 '창원시 주택정책에 관한 토론회'에서 성주한 창신대 부동산학과 교수는 "인구 감소는 매우 중요한 문제다. 미분양은 공급이 수요를 초과함에 따른 현상이기에, 현실적으로 수요를 증가시키기 어렵다면 결국 아파트 공급을 줄일 수밖에 없다"고 지적했다.

창원시도 현 상황에 대해서는 적극 대처하는 분위기다. 안제문 주택정책과장은 "공급 물량 속도 조절에 나서고 있다. 현재 사업승인 난 아파트단지가 23개인데, 시의 적극적인 권고에 따라 12개 단지는 공사 중지 또는 착공 보류 상태에 있다"고 했다. 또한 "시가 지난해 이후 지역주택조합을 제외하고는 신규 아파트사업 승인을 하지 않았다. LH에도 일반민간분양 유보를 요청하고 있다"고 밝혔다.

한편으로 민간사업자들이 기본 요건을 갖췄는데도, 지자체가 사업승인을 거부하기란 어렵다는 현실도 거론된다. 창원시 또 다른 관계자는 "재개발사업 같은 경우도 주민들이 빨리 승인해 주지 않는다고 재촉하는 경우가 많다. 이를 거부했다가 소송이라도 제기되면 그걸 감내하기 쉽지 않다"며 "지자체가 주택공급 조절을 위해 인허가 및 분양 승인 등을 조정할 수 있는 법률적 근거 마련이 필요하다"고 말했다.

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남석형 기자

    • 남석형 기자
  • 경제부 기자입니다. 부동산·금융·건축 분야를 맡고 있습니다. 필요하시면 언제든지 연락 주십시오. 제보뿐만 아니라, 주변 따듯한 이야기도 늘 환영입니다. 휴대전화 010-3597-1595