금융·조세로 다주택자 규제에 초점
8·2부동산 대책 전국 확대시행해야

이번 8·2 부동산대책은 서울 재건축시장과 다주택자를 중심으로 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화에 초점을 두었다. 정부는 서울 강남 등에서 집값이 비정상적으로 뛴 이유가 공급 부족이라기보다는 투기적 수요, 즉 이미 집이 있는 사람들이 재태크 수단으로 주택을 거래하고 있기 때문이라고 진단한다. 실제로 전체 주택거래량에서 집을 한 채 이상 가진 유주택자가 구매한 비중은 2006~2007년 31.3%에서 2013~2017년 43.7%로 증가했다.

이에 따라 처방도 금융·조세로 다주택자를 규제하는 쪽에 맞춰졌다. 청약 단계에서 투기과열지구에서는 청약 1순위 요건을 통장 가입 후 2년 초과로 강화하고 청약가점제 적용 비율을 높인다. 재건축사업 등의 조합원 분양권 양도를 제한하여 투기수요 유입을 차단한다. 자금 조달에서는 투기과열지구에서 주택담보대출을 1건 이상 받은 가구에 속한 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV)을 각각 30%로 강화한다. 부동산 매각 단계에서는 조정대상지역에서 주택을 양도할 경우 2주택자(조합원 입주권 포함)는 양도소득세를 10%P 중과한 최고 50%까지, 3주택자는 20%P 중과한 최대 60%까지 부과한다. 다만, 양도세 중과 적용 시기를 내년 4월 이후로 정해 다주택자는 그전까지 주택을 팔거나 임대주택사업자로 등록해 중과세를 피할 것을 유도한다. 양도소득세 면제 요건도 강화돼 1주택자라도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받는다.

이 외에 분양가 상승을 억제하기 위해 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용기준을 완화하고, 재건축 초과이익 환수제는 추가 유예 없이 내년 1월부터 예정대로 시행한다. 공공임대주택 연간 13만 호, 공공지원 임대주택 연간 4만 호 공급, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 연간 5만 호 공급 등 주택 공급에서 공공의 역할을 강화하는 내용도 들어 있다.

이번 대책에서 경남을 포함, 전국에 가점제 당첨자의 재당첨이 제한된다. 현재는 재당첨 제한이 적용되지 않아 1순위 자격 획득 후 1순위 청약 신청 및 당첨이 가능한데 앞으로는 가점제로 당첨된 경우 2년간 가점제 적용을 배제한다. 또 민영주택 미계약분 발생 시 가점제를 우선 적용해 무주택 가구 당첨 기회를 확대한다.

이러한 투기수요 억제정책은 투기과열지역에서 시세차익을 목적으로 주택매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'를 억제하고, 재건축시장의 투기수요를 크게 제한할 것이다. 늦었지만 수도권 주택시장의 안정에 다소 효과가 있을 것이다. 그러나 이번 대책의 핵심 내용이 투기과열지구나 조정대상지역에만 적용되어 다른 지역에서 풍선효과가 발생할 우려가 있다. 실제로 민간 택지 분양제한이 없는 지방 청약시장에는 투기수요가 지속적으로 유입되고 있다. 지방광역시 청약경쟁률은 2012년 4.6대1에서 2014년 13.3대1, 2016년 43.1대1로 크게 높아졌다. 전국에서 투기꾼들이 몰려오기 때문이다.

경남지역은 지역 기반산업의 동향에 따라 영향을 받고 있다. 항공국가산업단지가 조성되는 진주·사천 지역은 작년 6월 3.3㎡당 평균 634만 원이던 아파트 값이 올해 6월에는 669만 원으로 5.5% 올랐다. 거제 창원 등의 부동산 시장은 조선업 불황의 여파로 타격을 받았다. 창원의 미분양 물량은 작년 832가구에 비해 올해 4월 5437가구로 6배나 늘어났다. 창원 아파트 시세는 2016년 초를 정점으로 점차 하락하고 있으나 가음동 기준으로 7월 현재 3.3㎡당 1238만 원으로 실수요자 입장에서는 높은 편이다.

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따라서 투기 목적으로뿐만 아니라 과도한 빚을 내서 집 사는 것을 예방하기 위해 이번 대책을 전국적으로 확대 시행할 필요가 있다. 또한, 실수요자 보호를 위해서는 주택도시기금은 공공주택 공급을 위해 주로 사용하도록 하고 분양가 상한제, 보유세 강화, 후분양제 도입 등 주택정책에 근본적인 변화가 필요하다.

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