부동산 시장은 '문재인 정부' 출범 이후 어떠한 방향으로 흘러갈지 촉각을 곤두세우고 있다. 그런데 역대 '새 정부 출범 첫해 부동산시장'을 보면 아이러니한 측면이 있다. 정부 정책과 달리 부동산 가격은 반대 방향으로 흘러갔기 때문이다.

1998년 출범한 김대중 정부는 IMF 외환위기 직후 소득감소, 구조조정, 전셋값 상승 등 서민 주거환경 악화에 따라 규제 완화에 역점을 뒀다. 이를 위해 △양도세 감면 △취득·등록세 한시적 감면 △재당첨 금지 기간 단축·폐지 등 청약 규제 완화 △수도권 민간택지 분양가 자율화 같은 정책을 내놨다.

2003년 출범한 노무현 정부는 반대로 부동산 가격 폭등을 막기 위해 '규제 일변도' 정책을 폈고, 임기 말까지 이어졌다. △투기과열지구 확대 △재건축아파트 안전진단 기준 대폭 강화 △과밀억제권역 재건축 때 60% 이상 국민주택 건설 의무화 등이 대표적이다.

2008년 출범한 이명박 정부 때는 '리먼 사태(2008년 9월 미국 투자은행 리먼브러더스 파산에서 시작된 국제 금융 위기)'로 집값이 크게 떨어지면서 부동산 규제 완화 정책을 본격화했다. △지방 미분양 취득·등록세율 1% 완화 △고가주택 기준 6억 원에서 9억 원으로 상향 △주택담보대출 인정비율(LTV) 규제 완화 △서울 강남3구 제외한 수도권 투기지역 모두 해제 등이다.

2013년 출범한 박근혜 정부 역시 △9억 원 이하 미분양·신규주택 구입 때 양도세 한시 면제 △공공분양 공급 축소 △1%대 저리 공유형 주택담보대출 지원 등 규제 완화를 이어갔다.

하지만 정부 정책 기조와 실제 부동산시장은 따로 놀았다.

25일 부동산114가 내놓은 '새 정부 출범 첫해 전국 아파트 매매 변동률'을 보면, 김대중 정부 -13.56%, 노무현 정부 13.36%, 이명박 정부 -1.46%, 박근혜 정부 -0.29%를 나타냈다.

김대중·이명박·박근혜 정부는 규제 완화로 주택시장 활성화에 나섰지만 모두 가격 하락을 보인 것이다. 반면 노무현 정부는 강력한 규제로 집값 상승을 막으려 했지만 오히려 폭등으로 이어졌다.

문재인 대통령은 대선 때 부동산 공약에서 도시재생·임대주택공급 등 주거복지에 방점을 뒀다.

임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "이번 정부는 아직 구체적인 부동산 정책을 내놓지 않아 정책 변화를 좀 더 지켜봐야 할 것 같다"고 했다. 그러면서 크게 작용할 변수로 △전·월세 상한제 △계약갱신청구권 도입 △총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 강화 △총부채원리금상환비율(DSR) 기준 강화 △가계부채 총량제 도입 △하반기 입주물량 증가 △금리 인상 여부 △재건축초과이익환수제 부활 등을 꼽았다.