최근 한 재개발조합 정기총회에서 사회자가 "처음 감정가가 낮게 잡힐 수록 조합원들에게 유리하다"는 발언을 했다. 하지만 이는 '무조건'이 아니기 때문에 조합원 스스로 주의해야 한다.

조합장은 "처음 감정가는 종전평가액을 말하는 것인데 이것이 높으면 나중에 분양가가 높아져 조합원들 부담이 커질 수 있다는 취지"라고 설명했다.

종전평가액이 낮게 잡혀야 한다는 설명은 어느 정도 설득력이 있지만 위험요소도 만만치 않다.

예를 들어 2가구가 사는 재개발구역에 분양가 2억 원 4가구 아파트를 짓고(분양 총수익 8억) 시공사 사업비용(투자금)이 5억, 종전평가액이 ㄱ 씨는 1억 원(시세 2억)으로, ㄴ 씨는 2억(시세 3억)으로 잡히면 이때 비례율은 100%가 된다. 이에 따라 ㄱ 씨 권리가액은 1억 원, ㄴ 씨는 2억 원으로 조합원분양가가 9000만 원이 되면 ㄱ 씨와 ㄴ 씨는 각각 1000만 원, 1억 1000만 원을 환급받는다. 분양가 2억 원 아파트도 생겼다.

물론 이는 '최상의 시나리오'다. 종전평가액이 낮아도 사업비용, 비례율, 조합원분양가 등에 따라 환급 대신 '추가분담금'이 발생할 수 있다.

종전평가액이 낮으면 아파트에 입주하지 않고 구역을 떠날 '현금청산자'에게는 문제가 발생한다. 현금청산자는 '턱없이 낮은 보상가'라고 호소한다.

조합장은 "현금청산자는 종전평가액 외에 새로 보상 감정을 한다"고 말했다. 반면 재개발을 반대하는 한 조합원은 "재개발이 1~2년 만에 되는 것도 아니고 수년에 걸쳐 이뤄지는데 그동안 동네가 방치되면 집값이 오를 턱이 있겠나"라고 우려했다.

'턱없이 낮은 보상가'는 새로 보상 감정 과정에서 오를 수도 오히려 내릴 수도 있다.

한 감정평가사는 "종전자산가는 나중에 아파트가 조성돼 생길 개발이익은 배제하고 결정된다"고 말했다. 이어 "현금청산자는 지가상승분을 반영해 보상 감정을 하는데, 마찬가지로 개발이익을 배제하는 것이고 시간에 따라 건물 노후 등 감가분이 발생할 수도 있어 보상가가 오를지 혹은 떨어질지 가늠하기 힘들다"고 말했다.

한편, 현재 마산지역에는 21곳에서 재개발사업이 진행 중이다.

<계산 공식> 

·비례율 = (분양 총수익-사업비용)÷총 종전평가액 ×100

·권리가액 = 비례율 ×종전평가액

·환급액(마이너스면 추가분담금) = 권리가액 - 조합원분양가