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[세무칼럼]겸용주택 양도소득세 비과세 적용되나

'상가가 주택보다 작으면' 전체 비과세

안재영 세무사 webmaster@idomin.com 2017년 04월 06일 목요일

'1가구 1주택 비과세'란 1가구가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(9억 원 초과 고가주택은 제외)을 보유하고 있는 경우로, 보유 기간 2년 이상이면 주택 건물과 그에 부수되는 토지를 양도하는 것에 대해서는 양도소득세를 면제해 주는 것을 말한다. 이때 양도하는 건물이 주택인지 2년 이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. '2년 이상 보유'라 함은 보유기간에 주택으로 사용한 기간을 통산하여 2년 이상인 경우를 말한다.

그렇다면 1층은 상가로 사용하고, 2층은 주택으로 사용하고 있는 이른바 겸용주택을 양도하는 경우에도 1가구가 겸용주택 1채만을 2년 이상 보유하고 있는 경우에는 겸용주택 양도차익 전부에 대해 양도소득세를 비과세 적용받을 수 있을까?

답은 전부 비과세 받을 수도 있고, 일부만 받을 수도 있다. 겸용주택 같은 경우 1가구 1주택 규정을 적용할 때 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우에는 전부를 주택으로 본다. 하지만 주택 면적이 주택 외 면적보다 작거나 같을 때는 주택 외 부분은 주택으로 보지 아니한다.

따라서 1층 주택 외 부분(상가)의 면적이 2층 주택 면적보다 작으면 전체 양도차익에 대해 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 하지만 상가 면적이 주택 면적보다 크거나 같은 경우에는 주택 부분의 양도차익에 대해서만 비과세 받을 수 있고, 나머지 상가 부분 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 결국 겸용주택 하나만 보유하고 있는 경우 주택 부분이 크냐 작으냐에 따라 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 있다.

예를 들어, 김갑돌 씨는 지하 1층(30㎡) 지상 2층(1·2층 각각 40㎡) 겸용주택을 소유하고 있으며, 취득 시점부터 1층은 상가, 2층은 주택으로 사용하고, 지하 1층은 상가 임차인이 창고로 사용하고 있다. 이 경우 지금 상태에서 겸용주택을 양도하면 주택(주거용)으로 사용하고 있는 면적이 더 작아 주택 부분의 양도차익에 대해서만 비과세 받을 수 있다.

만약 사례에서 지하층을 주택(주거용)으로 사용하거나, 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방 등)을 건축하여 주택 부분을 조금이라도 더 크게 만들어 그 상태로 2년 이상 보유하면, 겸용주택 전체의 양도차익에 대해 비과세 받을 수 있게 된다.

또 다른 사례로 점포에 딸린 방이 있는 경우, 점포 임차인이 가족과 함께 점포 내 방에서 거주한 사실이 확인되면 주거용으로 사용한 면적 부분은 주택으로 인정받을 수 있다. 이때 임대차계약서 사본(계약 때 점포면적과 주택면적을 구분 기재), 세입자 주민등록표 등본, 인근 주민들의 거주 사실확인서 등을 증빙서류로 제출하면 된다.

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또한, 계단의 경우 실제 사용 용도에 따라 구분한다. 예를 들어 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우를 보자. 이때는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 인정받아 계단 면적을 주택으로 계산해 주택면적이 넓으면 겸용주택 전체에 대해 1가구 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

/안재영 세무사(최&정&안 세무회계사무소)

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