8·25 가계부채 관리방안 중 하나로 다음달 1일부터 매달 1일 확대돼 공표되는 '미분양 관리지역 확대' 지정이 자칫 지방 부동산시장에 역효과를 낼 수 있다는 분석이 나왔다.

영산대 부동산·금융학과 심형석 교수는 28일 보도자료를 내고 "(미분양 관리지역 확대지정이)단기적이며 일방적 지표로만 분양시장을 판단해 지방 부동산시장에 부정적인 요소로 작용할 가능성이 크다"고 밝혔다.

미분양 관리지역은 주택도시보증공사(이하 공사)가 분양 보증 때 본점에서 심사를 하는 시·군·구로 여기에 포함되면 공사 분양보증 심사가 의무화된다.

지정 기준은 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역이거나 누적 미분양가구수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 지역이다.

정부는 지난 2월부터 미분양 관리지역을 지정해 관리하고 있는데 7월 기준 20개 시·군·구가 지정돼 있다. 경남에서는 창원시와 김해시가 해당한다.

심 교수는 "미분양 관리지역 선정에 분양물량 과다 여부를 적용하지 않고, 미분양 증가 등 일방적 지표를 활용해 분양경기가 좋은 지역을 오판할 가능성이 높다"며 "서울은 분양 계약이 빠르게 이뤄지지만 지방은 시간이 필요해 지방도시에 확대지정될 가능성이 크다"고 내다봤다.

국토부에 따르면 지난 8월 현재 전국의 미분양주택 수는 6만 2562가구로, 1년 전(3만 1698가구)에 비해 1.97배 수준이지만 미분양이 가장 많았던 2009년 3월에 비해서는 0.38배 수준에 그치고 있다.

또 2009년 미분양은 분양물량이 적은 가운데 미분양이 급격히 증가해 심각한 상황이었지만, 현재는 2009년 대비 2배 이상 분양물량이 늘었음에도 미분양주택 수는 안정적인 상태를 유지하고 있다.

분양물량 대비 미분양 주택 비율은 2009년 3월 72.8%에서 지난 8월에는 13% 수준이다.

경남지역도 전국과 비슷한 흐름을 유지하고 있다.

심 교수는 "분양물량이 급격히 늘어났고 미분양 주택 수도 함께 늘어나 미분양주택 비율이 20%를 넘어서면서 공급과잉이 우려되기는 한다"면서도 "2008년 미분양주택 비율이 185.6%였던 점을 고려하면 심각한 상황은 아닌 것으로 판단된다"고 말했다.

특히 심 교수는 "미분양 아파트 증가는 공급 증가보다는 높은 분양가격 때문으로 미분양관리지역 지정보다는 분양가격에 정책적 초점을 맞춰야 한다"고 주장했다.

실제로 17개 시도 분양 물량을 살펴보면 공급 증가가 미분양 증가로 이어진 곳은 4곳, 공급 감소가 미분양 감소로 이어진 곳도 3곳에 불과했다.

장기적으로도 2002년부터 2016년 현재까지 분양물량 증가가 미분양 아파트 증가로 이어진 해는 3개 연도, 분양물량 감소가 미분양 감소로 이어진 경우는 2011년 한 해에 그쳤다.

반면 분양가격 상승이나 하락이 미분양을 증가시키거나 하락시킨 경우는 2005, 2012, 2013년 3개 연도를 빼고는 모두 적용돼 미분양은 공급량보다는 공급가에 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다.

심 교수는 "현재의 부동산시장에서는 미분양 관리지역 지정도 공급축소 정책의 하나라고 판단하는 경향이 있다"며 "공급축소에 대한 논란으로 특정 지역의 부동산 시장에 잘못된 신호를 보내 신규 분양시장을 더욱 과열시킬 수 있다"고 했다.

덧붙여서 "미분양 과다발생에 따른 문제점을 해소하기 위해서는 분양물량보다는 분양가격에 대한 규제가 더 바람직하다"고 했다.