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[세무칼럼]1가구 3주택 양도소득세 절세

어느 집 먼저 처분할까 잘 따져야

안재영 세무사(최&정&안 세무회계) webmaster@idomin.com 2015년 06월 04일 목요일

1가구가 1주택으로 해당 주택(9억 원 이하)을 양도할 때 2년 이상 보유했다면 양도 차익이 발생하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 그리고 일시로 2주택이 되어도 새로운 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 기존 주택에 대해 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

만약 1가구가 특례주택(상속주택, 혼인·동거봉양 합가주택)이 아닌 일반주택을 3채 보유하게 되면 3채 중 먼저 양도하는 주택에는 양도소득세를 내야 하고, 그 다음 양도하는 주택에는 일시적 2주택 요건을 충족하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

김을동(가명) 씨는 현재 5년 전에 취득한 '갑' 주택에 살고 있으며, 올해 '을' 주택을 새로 취득해 이사 갈 예정이다. '갑' 주택은 취득한 이후 가액이 많이 올라 시세 차익이 크게 발생했으며, 오래전 고향에 있던 부친 소유 '병' 주택을 부친이 사망하기 전에 증여받아 현재 3주택을 보유한 상태다.

김 씨는 일시적 3주택 상태다. '병' 주택을 상속으로 취득한 것이 아니기에 '갑' 주택을 '을' 주택 취득일로부터 3년 내 양도하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 없으며, '갑' 주택은 양도 차익이 커서 양도소득세 부담이 수천만 원이 넘는 상황이다. 이럴 때 양도소득세를 아끼는 방법은 없을까?

첫째 '병' 주택을 먼저 양도하는 것이다. 시골에 있는 주택은 매매가액이 높지 않은 예가 많아 양도 차익이 크지 않다. 따라서 소액 양도소득세를 부담하더라도 '병' 주택을 먼저 양도한 이후 2주택 상태에서 '갑' 주택을 '을' 주택 취득일로부터 3년 이내 양도하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

둘째 '병' 주택을 증여하는 것이다. 시골에 있는 주택을 살 사람이 없어 처분하기 마땅치 않거나, 시골 주택도 가액이 많이 올라 양도소득세 부담이 만만치 않다면, 동일 가구가 아닌 가족에게 시골 주택을 증여하는 방법도 있다. 소득이 있는 자녀가 별도 가구를 구성하고 있으면, 일부 증여세를 부담하더라도 평가액이 오르기 전 미리 자녀에게 증여함으로써 증여세도 절약할 수 있고, '병' 주택을 증여한 이후 '갑' 주택을 '을' 주택 취득일로부터 3년 이내 양도하면 양도소득세도 비과세 받을 수 있다.

마지막으로 '병' 주택에 아무도 살고 있지 않다면, '병' 주택을 멸실하고서 토지만 보유한 상태에서 '갑' 주택을 '을' 주택 취득일로부터 3년 이내 양도하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

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주택을 양도하기 전에 어떤 주택을 먼저 양도해야 하는지 사전에 세무전문가와 충분히 검토하고 의사결정을 해야 세금을 덜 낼 수 있다.

/안재영 세무사(최&정&안 세무회계)

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