창원시 마산회원구 석전1구역 주민들이 지난달 26일 창원시청 앞에서 재개발을 반대하는 집회를 열었다. 석전1구역 재개발반대비상대책위원회(이하 비상대책위) 60명은 "현금청산액이 시세보다 낮고 구역 간 감정평가액의 차이가 크다"고 지적했다.

현금청산 평가액을 두고 사업시행자와 현금청산 주민들이 갈등을 빚는 이유는 무엇일까?

재건축은 순수 민간사업으로, 재개발은 공익사업으로 분류된다. 사업시행자는 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따라 현금청산 감정평가를 했다고 주장한다. 이에 대해 주민들은 "시세보다 낮다, 현실성이 떨어진다"고 목소리를 높인다.

도정법 시행령 제48조에 따라 사업시행자와 현금청산자는 보상금액을 협의할 수 있다. 이때 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 한다. 현금청산 협의가 성립되지 않을 때, 재건축은 현금청산소송을 제기하면 된다. 하지만 재개발은 토지보상법에 따라 다시 협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송 등을 거친다. 재개발 현금청산 감정평가는 개발이익이 배제돼 있다.

또 다른 이유는 현금청산제도의 모순이다. 도정법 시행령 제48조에 따라 현금청산금액은 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의해 산정할 수 있다. 하지만 하위법인 주택재개발정비사업조합 표준정관 제44조에는 시장·군수가 추천하는 감정평가사업자 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균을 수용토록 하고 있다.

주민 김모(86) 씨는 "대지 50평, 건물 33평인데 1억 3000만 원을 평가받았다. 이는 터무니없이 낮게 책정한 액수다. 더구나 조합 측이 감정평가를 한다는 사실을 우편이나 전화로 알리지 않았고, 집에 아무도 없을 때 감정평가를 한 것 같다. 이는 무단가택 침입에 해당된다"고 반발했다.

정상철 창신대학교 부동산학과 교수도 "조합은 현금청산에 대한 감정평가 기준 및 방법을 분양신청 이전에 충분히 알려주고, 사업시행자와 현금청산자 간 협의를 원활하게 진행해야 한다"고 지적했다.

석전1구역 주택재개발정비사업조합은 지난달 15일 관리처분계획안을 의결하고 창원시에 관리처분인가 신청을 낼 계획이다.