양도소득세 감소 폭 〉 상속세 증가 폭…취득가 높여 양도차익 낮추는 게 유리

세금 측면에서 고령의 사망이 임박해 피상속인이 사망하기 전에 부동산을 처분하는 것이 나을까. 아니면 부동산을 보유하고 있다가 상속 과정 이후 처분하는 것이 유리할까.

예를 들어 부친이 7년 정도 직접 경작한 시가 10억 원 상당 농지와 금융 자산을 보유하고 있다고 가정하자. 먼저 농지를 상속받은 후 양도하는 경우를 살펴보면 세법은 상속재산을 평가할 때 토지는 같은 구조와 위치의 주변 매매사례가액, 감정평가금액 등을 시가로 보고 평가하도록 규정하고 있다. 그리고 이런 시가가 없으면 개별공시지가가 평가 금액이 되며, 이 평가 금액은 이후 토지를 양도할 때 취득가액으로 인정된다.

따라서 농지는 개별공시지가로 상속재산을 평가하게 되면 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 평가돼 상속세 부담은 줄어들게 된다. 반면 자녀가 상속받은 농지를 양도할 때에는 취득가액은 낮아지고, 자녀의 보유 기간이 짧아져 장기보유 특별공제 혜택은 줄어들어 결국 양도소득세 부담은 커진다. 그러나 이 사례는 만약 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 직접 경작하고 피상속인의 자경 기간을 통산해 8년 이상 자경 농지의 양도소득세 감면 요건을 충족한다면 양도소득세를 전혀 내지 않아도 된다.

다음은 농지를 먼저 양도한 후 상속받는 경우를 살펴보자. 자경 기간이 7년 된 농지는 자경 농지에 대한 감면이 되지 않아 양도차익에 대해 양도소득세가 부과된다. 그리고 양도대금 중 양도소득세를 제외한 세후자금은 모두 상속재산에 포함돼 상속세가 부과된다.

이때 세법을 잘 모르는 사람들은 부동산 양도자금을 현금으로 물려주거나 죽기 전에 대부분을 소비해 버리면 상속재산이 감소해 상속세를 내지 않아도 된다고 생각한다. 하지만 피상속인의 사망일 이전 1년 내 2억 원, 2년 내 5억 원이 넘는 부동산을 처분한 때에는 상속인이 양도자금을 어디에 사용했는지 입증해야 하며, 입증하지 못하면 상속재산으로 추정해 상속세를 부과한다.

물론 피상속인의 사망 한참 전(최소 5년 전)에 양도했다면 절세할 수도 있었겠지만, 대부분 사망하기 전에 부동산을 처분하는 것은 세금 측면에서는 도움이 되지 않는다.

결국 이 사례는 가장 절세하는 방법이 상속받은 후 자경 농지의 감면 요건을 갖추고서 양도하는 것이다. 그러면 상속세 부담도 줄일 수 있고, 양도소득세는 전혀 내지 않아도 된다.

만약 상속인이 상속받은 후 직접 경작할 상황이 못 되거나 애초부터 부친이 경작한 농지가 아니라면, 상속세를 신고할 때 2곳 감정평가법인으로부터 감정평가를 받아 그 평균액으로 신고하는 것이 평가수수료를 부담하더라도 이후 양도소득세 계산 때 유리할 수도 있다.

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즉 다소 비용과 상속세를 더 부담하더라도 추후 양도할 때 취득가액을 높여 양도차익을 감소시키는 게 전체적인 절세 측면에서 더 유리하다. 이는 양도소득세 감소 폭이 상속세 증가 폭보다 더 크기 때문이다. 

/안재영 세무사(최&정&안 세무회계)

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