올해 세법 개정으로 국세청은 주택임대차 확정일자 자료를 제출받아 주택임대소득에 대한 세금 부과에 활용할 수 있게 됐다. 이에 소규모 임대자의 세 부담 증가 우려와 세 부담 전가에 따른 임대료 인상 가능성 등 주택 임대차 시장에 불안한 기운이 감돌고 있다. 결국 정부는 지난 5일 주택 임대차 시장의 불안 심리를 완화하려고 주택임대소득 과세제도 개편 방안을 발표했다.

핵심은 2주택자(부부 합산)로 주택 임대수입금액이 연간 2000만 원 이하 소규모 주택임대소득자의 임대소득에는 2년간(2014년과 2015년) 비과세하고, 2016년부터 분리 과세한다는 것이다.

정부는 연간 2000만 원 이하 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 고려할 때 사업소득보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이므로 금융소득과 같이 분리 과세한다고 이유를 밝혔다. 그리고 종전과 달리 월세 임대소득자와 과세 형평을 고려해 2주택자의 전세보증금에 대한 간주임대료도 임대소득에 포함해 과세한다.

그러나 국민주택 이하로 기준시가 3억 원 이하 주택에 대한 전세보증금은 과세 제외되며, 현행 간주임대료는 전세보증금 총액에서 3억 원을 차감한 금액의 60% 상당액에 2.9% 이자율을 적용하고, 전세보증금에서 발생한 이자수익 등은 차감해 계산하므로 전세보증금만으로 실제 과세하는 일은 드물 것으로 예상한다.

분리 과세 방식은 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원, 세율 14%를 적용해 세액을 계산하는 것으로 종합소득 과세 방식으로 계산한 세액과 비교해 적은 금액으로 과세한다. 예를 들면 다른 소득이 없는 2주택 보유자의 연간 주택 임대수입이 1000만 원이면 필요경비율 60%를 적용한 소득금액은 400만 원이 되고, 기본공제 400만 원을 공제한 후 세율 14%를 적용한 소득세 부담액은 0원이 된다. 즉 연간 주택 임대수입 1000만 원까지는 납부할 세액이 없다.

1주택 보유자의 주택 임대소득은 종전과 같이 비과세하고, 3주택 이상 보유자 또는 2주택 보유자로 연간 주택임대소득이 2000만 원을 초과하는 자의 임대소득은 종전처럼 종합소득에 합산해 과세한다.

국세청은 과거 임대소득에는 세정상 배려해 2013년 소득에 한해서만 확정일자 자료를 수집하고, 월세 소득공제 자료를 활용하기로 했다. 그리고 이를 3주택 이상 보유자, 2주택자로 주택임대소득 2000만 원 초과자, 기준시가 9억 원 초과 1주택자에 대해서만 임대소득 신고 안내 자료로 활용할 것으로 파악된다.

이번 주택임대소득 과세제도 개편안은 그동안 당사자 신고에 의존해 제대로 과세하지 않던 주택임대소득에 대한 과세 정상화와 2013년 이후 소득에 대해서만 과세하기로 해 세 부담이 명확해졌다는 측면에서 긍정적으로 평가한다. 그러나 2주택자는 임대소득이 2000만 원을 1원만 초과해도 2년간 비과세와 이후 분리 과세 적용을 받지 못하는 계단 효과가 발생한다는 문제점도 제기된다. 개편안은 6월 임시국회에서 입법 추진될 계획이다. 최종 입법 전에 의견 수렴을 거쳐 문제점이 보완되기를 기대한다.

/안재영 세무사(최&정&안 세무회계)