부동산을 판다고 하면 대가를 받고 소유권을 넘겨주는 '매매'만을 생각하기 쉽지만 세법에서는 다음과 같은 여러 가지 경우도 실질적으로 유상양도한 것으로 보고 양도소득세 과세대상으로 하고 있다.

첫째, 경매 및 공매의 경우이다. 채무자가 채무를 갚지 않아 담보로 제공한 자산을 채권자가 담보권을 실행함으로써 소유권이 이전되는 경우다. 이는 채무자(양도인) 입장에서는 매매대금을 한 푼도 받지 못하는 경우가 대부분이나 그 담보된 부동산을 팔아 채권자에게 빚을 갚은 것과 경제적 실질이 같다.

그러므로 세법은 경매나 공매도 과세대상인 양도로 보고 양도소득세를 매긴다. 단, 당초 소유자가 자기 명의로 경락을 받은 경우에는 양도로 보지 않는다.

둘째, 공공목적으로 수용이나 협의매수 되는 경우이다. 경매나 공매와 마찬가지로 자기의 뜻과는 상관없이 양도되는 경우다. 수십 년 간 살아 온 삶의 터전이 공익이라는 논리 앞에 소유권이 넘어가고, 그 보상액도 보통 자기의 기대에 미치지 못해 반발이 가장 심하다. 거기다 세금까지 매기니 그 억울함을 호소하는 경우가 많지만 세법은 과세대상으로 규정하고 있다. 단, 이런 경우에는 조건에 맞으면 감면을 해 주어 약간의 절세효과는 있다.

셋째, 법인에 대한 현물출자다. 개인사업체가 일정규모 이상이 되면 법인으로 전환한다. 그러나, 현물 출자한 주주의 입장에서는 자기 수중에 부동산 양도에 대한 대가가 한 푼도 가지 않지만 이 또한 부동산을 팔아 그 돈으로 법인의 주식을 취득한 경우와 실질은 동일하기 때문이다. 법인이라는 새로운 인격체가 만들어졌고 그 인격체의 모든 권리와 의무는 주식에 녹아 있다. 그러나, 이 경우에도 일정한 요건을 충족하면 과세를 양도소득세를 이연할 수는 있다.

넷째, 이혼위자료로 부동산을 넘기는 경우이다. 이혼할 때 당사자 간의 합의나 법원의 판결에 의해 위자료를 주는 경우 그 위자료에 갈음해 부동산의 소유권을 이전해주게 되면 대가를 받고 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 된다.

그러나, 혼인 후에 형성된 재산에 대해 재산분할 청구로 인해 소유권을 이전하는 경우에는 당초 자기 지분을 가져가는 것에 불과하므로 양도·증여로 보지 않아 세금을 매기지 않는다. 그러므로 위자료로 지급하는 것인지 재산분할하는 것인지 명확히 해야 한다.

이 외에도 쌍방의 재산을 교환하는 경우, 증여를 할 경우 그 증여재산에 채무가 있어 증여받는 수증인이 그 채무를 부담하는 부담부증여의 경우에도 그 채무만큼은 수증인이 돈을 주고 산 것과 같으므로 양도소득세를 부담하게 된다.

또 한 가지, 판 가격이 산 가격보다 낮다고 세금이 없기 때문에 신고를 안해도 된다고 생각하시는 분들이 많은 데 신고는 해야 한다. 적극적으로 신고를 해 적자를 보았다고 증명을 해야지 세무서에서는 그 내용을 정확하게 알지 못하기 때문에 고지서를 보낼 수도 있다. 따라서 반드시 신고를 하는 것이 과세관청과 마찰을 줄일 수 있다.

/최성출 세무사(최&정 세무회계사무소 대표)