노부모를 모시고 사는 사람은 상속으로 부동산을 취득하게 되는 경우가 종종 있다. 상속받은 부동산의 양도소득세에 대한 특징을 잘 알아 둔다면 여러 가지로 많은 도움이 된다.

상속으로 취득하는 부동산은 상속등기를 언제 하더라도 상속개시일(사망일)이 취득일이 된다. 상속받은 부동산을 처분함에 따른 양도소득세 세율을 적용하기 위한 보유기간을 계산할 때에는 돌아가신 부모님이 당해 자산을 취득한 날부터 상속받은 자산을 처분할 때까지의 기간으로 한다.

즉, 상속받은 자산을 상속일부터 1년 이내에 처분하더라도 부모님의 부동산 취득일이 오래전이라고 한다면 1년 미만 단기양도의 50% 세율이 아닌 3년 이상 보유한 부동산의 누진세율(6~38%)을 적용한다.

하지만, 법정상속인이 아닌 사람이 상속으로 취득하는 부동산은 상속개시일부터 보유기간을 계산하여 세율을 적용한다.

이와는 달리 장기보유에 따른 공제제도인 장기보유 특별공제를 적용하기 위한 보유기간 계산은 모두 취득일인 상속개시일부터 처분일까지로 한다.

그렇다면, 상속받은 부동산을 처분하는 경우의 취득가액은 어떻게 결정하는 것일까? 원칙은 상속 당시의 시가로 하되 시가를 확인할 수 없는 경우에는 개별공시지가 또는 공동주택가격 등의 기준시가로 한다.

만약, 상속받은 부동산을 상속일부터 6개월 이내에 처분하게 된다면 상속으로 말미암은 취득가액이 처분한 가액(시가)가 되고, 양도가액이 취득가액과 같아 양도소득세를 물지 않아도 된다. 하지만, 이런 경우 처분한 가액을 상속재산가액으로 하여 상속세를 재계산하게 되어 상속세가 많아지게 되므로 주의하여야 한다.

상속받은 주택도 여러 가지 특징이 있다. 주택 한 채를 가진 아들이 부모로부터 하나의 주택을 상속받는다면 갑작스럽게 2주택이 된다. 이렇듯 상속주택으로 인하여 2주택이 된 상태에서 상속주택이 아닌 본인의 일반주택을 양도하는 때에는 상속받은 주택은 제외하고 본인의 일반주택만으로 1세대1주택 비과세 요건을 따진다.

즉, 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 일반주택을 먼저 처분한다면 비록 2주택이라고 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이는 본인의 의사나 선택이 아닌 상속이라는 불가피한 이유로 2주택이 되었기에 비과세 혜택을 주는 것이다.

반면 본인의 일반주택이 아닌 상속을 받은 주택을 먼저 처분한다면 이는 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 먼저 처분한 후에 상속받은 주택을 처분하면 2채의 주택 모두 비과세 혜택을 받아 양도소득세를 절세할 수 있다.

처음부터 부모와 같은 세대를 이루어 살다가 주택상속으로 인하여 2주택이 되는 경우에는 그렇지 않다. 왜냐하면, 처음부터 1세대가 2주택을 가지고 있었으므로 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 없기 때문이다.

부모로부터 여러 채의 주택을 상속받는 경우에는 1채의 주택에 대하여만 상속주택에 대한 특례를 적용받는다.

여러 채의 상속주택 중 특례를 적용받을 수 있는 주택은 돌아가신 부모님이 가장 오랜 기간 보유한 주택, 거주기간이 가장 긴 주택, 상속 당시에 거주한 주택, 기준시가가 가장 높은 주택, 상속인이 선택하는 주택의 순서에 의해 정해진다.

/정세헌 세무사(최&정 세무회계사무소)