결혼으로 인한 3주택도 양도소득세 감면 가능

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세를 물어야 하는데, 조세정책적으로 양도소득세를 매기지 않거나 감면해 주는 경우가 있으므로 그 요건에 맞추어 양도한다면 절세할 수 있다. 특히, 부동산의 거래가 가장 빈번한 주택에 대하여는 어느 정도 알아두는 것이 좋다.

하나의 세대가 1채의 주택만을 3년 이상 보유한 후에 처분한다면 1세대1주택 비과세규정에 따라 양도소득세를 물지 않아도 된다. 물론 주택에 딸린 토지에 대하여도 일정면적(도시지역 내는 주택정착 면적의 5배, 도시지역 밖은 주택정착 면적의 10배)까지는 양도소득세를 물리지 않는다.

다만, 처분 당시 실매매가액이 9억 원을 초과하는 주택에 대하여는 양도소득세를 내야 한다는 사실과 외국인에게는 적용해주지 않는 등 여러 가지 예외사항이 많이 있다는 것에 주의하여야 한다.

결혼으로 2주택이 되는 경우에도 예외적으로 양도소득세를 매기지 않는 경우가 있다. 세법에서는 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 하나의 주택을 처분한다면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 물론 처분하는 주택은 3년 이상 보유한 경우라야만 한다.

예를 들어 1년 전에 주택을 구입한 홍길동이 2년 전에 주택을 구입한 김미인과 결혼을 하였다. 이 부부가 주택 1채를 처분하고자 한다. 만약 홍길동의 주택을 먼저 처분하고자 한다면 결혼 후 추가로 2년 이상 보유하고 혼인신고일부터 5년 이내에 처분하면 양도소득세를 하나도 부담하지 않아도 되는 것이다. 반대로 김미인의 주택을 먼저 처분하고자 한다면 결혼 후 추가로 1년 이상 보유하고 혼인신고일부터 5년 이내에 처분하여야 양도소득세를 물지 않는다.

이후에 나머지 주택 역시 보유기간을 3년 이상 채우고 나서 양도함으로써 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

대체취득으로 일시적 2주택이 된 사람이 혼인하는 경우에는 주택의 처분 순서 또는 처분시기를 잘 선택해야 한다. 어떤 주택을 먼저 처분하느냐에 따라 양도소득세가 확연히 달라지기 때문이다.

예컨대 종전 A주택을 대체하기 위하여 B주택을 취득한 홍길동이 C주택을 가지고 있던 김미인과 결혼을 하였다면 종전 A주택을 B주택 취득일부터 2년 이내에 먼저 처분하면 비록 주택이 3채이더라도 1세대 1주택의 비과세를 적용받아 양도소득세를 절세할 수 있다.

올해 2월부터는 결혼하는 당사자가 주택을 소유하지 않은 무주택자이나 함께 거주 중인 부모(60세 이상)가 1주택을 소유한 상태에서 1주택자와 혼인해서 2주택이 되는 경우에도 5년 이내에 먼저 처분하는 주택에 대하여는 양도소득세를 물리지 않도록 범위가 확대되었다.

또한, 혼인으로 말미암아 1세대3주택 이상자가 주택을 양도하는 때도 혼인일부터 5년 내에 양도하는 주택은 배우자의 주택 수를 차감하여 계산한 주택 수에 따라 양도소득세를 계산하도록 특례가 신설되기도 하였다.

   
 

이는 위헌소송에서 헌법상 혼인의 자유를 침해하기 때문에 위헌이라는 결정에 따라 세법이 바뀐 것이다. 종전처럼 주택을 소유한 남녀가 혼인으로 주택 처분시 양도소득세가 혼인하지 않은 경우와 달라진다면 세법이 청춘남녀의 혼인을 방해하게 되는 것이다. 이처럼 청춘남녀의 혼인을 방해하지 않도록 해야 하는 세법은 참 고단하기 그지없다.

/정세헌 세무사(최&정 세무회계사무소)

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