한국사람들의 재테크 수단으로는 부동산이 단연 으뜸이다. 보유자산 중 다른 나라에 비해 유독 부동산의 비중이 높은 것도 이러한 사실을 뒷받침하고 있다.

이렇듯 많은 사람이 소유하고 있는 부동산을 타인에게 빌려주게 되면 어떤 세금을 염두에 두어야 할까?

우선 부가가치세를 고려하여야 한다. 주택을 임대하게 되면 부가가치세가 면세되나 상가 등의 주택 외의 건물을 임대하게 되면 부가가치세 과세대상이 된다. 여기에 부수되는 토지도 같게 적용되는 것이다. 논, 밭, 과수원, 임야 등을 임대하는 경우에 실지로 경작하거나 토지의 고유 용도에 사용하는 것에 한하여는 부가가치세를 물지 않아도 된다.

그렇다면, 부가가치세를 물어야 하는 부동산을 임대하는 경우 과세표준은 어떻게 계산할까?

임대료는 크게 나누어 월세, 관리비, 보증금으로 구분된다. 월세는 실제 받았느냐에 관계없이 해당 기간에 받기로 약정한 금액이 모두 과세표준에 포함된다. 관리비는 청소비와 난방비 등 순수관리비에 대하여는 과세표준에 포함되나 전기료나 수도료 등의 공공요금징수액은 과세표준에 포함하지 않는다.

임대보증금에 대하여는 과세기간별로 해당일수를 정기예금이자율(3.7%)로 계산한 금액을 간주임대료라고 하는데 이 금액이 바로 과세표준에 포함되는 것이다.

이렇게 세 가지 종류를 모두 합한 과세표준에 일반과세자는 10%의 부가가치세를 부담하게 되고 간이과세자는 3%의 부가가치세를 부담한다.

하지만, 부동산을 공짜로 빌려준다고 하면 부가가치세를 전혀 물지 않는다. 설령 부모가 자녀에게 고가의 부동산을 무상으로 빌려주더라도 그렇다. 하지만, 내년부터는 특수관계자에게 사업용 부동산을 무상으로 빌려주게 되면 부가가치세를 물리도록 개정될 예정이다.

부동산을 임대하게 되면 부가가치세 다음으로 종합소득세를 고려하여야 한다. 우선 1개의 주택을 소유하는 사람이 주택을 임대하여 임대소득이 발생한다면 원칙적으로 종합소득세를 매기지 않는다. 다만, 기준시가 9억 원을 초과하는 주택이나 국외소재주택의 임대소득은 종합소득세를 반드시 물어야 한다.

주택을 임대하더라도 월세가 없이 전세보증금만 받는 경우에는 3채 이상 소유한 자가 임대보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에만 초과금액의 60%에 대하여 종합소득세를 물도록 한다. 이러한 경우라도 소형주택은 내년부터 3년간 종합소득세를 물지 않도록 할 예정이다.

상가를 임대하는 사업자는 일반적으로 부가가치세보다는 종합소득세 부담이 훨씬 무겁다.

부동산임대소득도 사업소득의 일종이므로 임대료 등의 수입금액에서 비용을 공제한 것을 소득금액으로 하여 세금을 계산한다.

하지만, 이렇게 장부를 적는 경우와 그렇지 않았으면 간주임대료의 차이가 커 될 수 있으면 기장신고가 유리하므로 장부를 적는 것이 좋다.

임대소득을 얻고자 구입하는 상가는 일반적으로 소득이 없는 배우자 이름으로 취득하는 것이 유리한 경우가 많다. 만약 이미 고소득자인 남편 이름으로 구입하게 된다면 임대소득이 추가로 발생하게 되어 종합소득세를 높은 세율로 많이 물게 된다.

그렇다고 무턱대고 소득이 없는 아내 명의로 거액의 부동산을 구입한다면 증여세 문제가 발생할 수도 있다. 증여세를 걱정하지 않으려면 10년간 적용되는 증여재산 공제액 6억 원 범위 이내라야만 한다.

/정세헌 세무사(최&정 세무회계사무소)