일반적으로 상속·증여세의 평가는 '시가'로 평가하는 것이 원칙이다. '시가'란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 인정되는 가액을 말하는데, 이에는 수용 등 시가로 인정되는 것도 있고, 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 3개월) 이내의 기간 중 매매사례가액·감정가액 등이 있는 경우 이 가액을 시가로 준용하기도 한다.

여기서 상속·증여 시 평가한 가액이 나중에 부동산을 팔 때 취득가액이 된다. 즉, 어떤 부동산을 상속·증여 받은 후 팔 경우 양도소득세 계산은 양도가액에서 취득가액을 차감해 계산하는 데 이 취득가액이 바로 상속·증여 시 평가한 가액이 된다는 것이다. 그래서, 상속·증여 받은 후 6개월(증여 시 3개월) 이내에 양도하는 경우 결국 양도가액과 취득가액이 동일해져서 양도차익이 없으므로 양도소득세도 없다.

예를 들어서, 상속 당시 기준시가가 6억 원, 시가는 약 10억 원 정도 하는 부동산이 있다고 하자.

배우자와 직계비속이 있다고 가정하면 기준시가인 6억 원으로 평가해 신고한다면(무신고의 경우도 마찬가지임) 공제금액 이하이므로 상속세는 한 푼도 없다. 그러나, 이 부동산을 상속받은 후 6개월 내에 10억 원에 양도하게 되면 상속개시일 전후 6월 내의 매매사례가액도 시가로 봄으로 세무서에서는 상속가액을 10억 원으로 새로 경정하고, 양도가액과 취득가액이 10억 원으로 같으므로 양도소득세도 내지 않아도 된다는 것이다.

물론, 상속가액이 공제가액을 초과해 상속세 납부세액이 나오는 경우에는 큰 절세효과가 없지만, 공제가액 이하인 경우 감정평가를 하여 감정가액으로 신고하여도 비슷한 절세효과를 누릴 수 있다.

위 사례에서 3년 후 15억 원에 양도한다고 가정해 보자.

그러면, 상속공제 금액 이하여서 상속세 신고를 하지 않았다면 세무서에서는 시가가 확인이 안되고 상속일 전후 6개월 내에 매매사례가액이나 감정가액이 없는 경우 기준시가로 평가하여 상속가액을 6억 원으로 결정하였을 것이다.

그러면, 양도 시 양도가액 15억 원에서 취득가액 6억 원을 차감해 양도차익 9억 원에 대해 양도소득세를 물어야 한다.

그러나, 6개 월 내 감정평가(반드시 2곳 이상의 감정평가법인에 감정가액을 의뢰하여야하며 국세청에서 고시한 부실감정법인이 아닌 곳이라야 한다)를 하여 10억 원에 평가를 하여 신고한다면 물론 상속 당시 상속세는 없다. 그리고, 양도 시 양도가액(15억 원)에서 취득가액(10억 원)을 차감하면 5억 원의 양도차익에 대해서만 세금을 물면 된다.

양도소득세가 실가신고제도로 전면 개정되면서 상속이나 증여 시 감정평가를 해 공제금액 이하라도 상속세 신고를 하는 것이 해당 부동산을 양도하는 시점에서 큰 절세 효과를 누릴 수 있다.

/최성출 최&정세무회계사무소 대표