주거지역 등으로 편입된 농지는 과세

일반적으로 시골에서 8년 이상 농사를 지으면 농지를 처분할 때 세금이 한 푼도 없다고 생각하는 경우가 대부분이다.

그래서, 농지가 수용되어 보상금을 받거나 다른 사람에게 판 경우에도 세금이 없다고 판단해 신고조차 하지 않는 경우가 많다. 소위 '8년 자경 감면'의 요건은 8년 이상 '농지소재지에 거주'하면서 '최소 농작물의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 경작한 경우'에만 해당한다.

여기에서 '거주 요건'은 농지소재지와 같은 시·군·구나 그 연접한 시·군·구에 거주하거나 직선거리로 20㎞ 이내에 거주하는 경우에만 적용된다. 이는 아무리 교통이 편리하지만 너무 원거리에서는 농사를 직접 지었다고 볼 수 없다고 판단하는 의미이다. 그리고 '최소한 농작물의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작한 경우'라 함은 법에 명시적인 규정은 없지만 최소한 일정금액 이상의 사업소득이나 근로소득이 있는 경우에는 세무서로부터 인정받지 못할 가능성이 크다는 것이다. 최근의 사례를 보아도 사업소득이나 근로소득이 있으면 설령 농사를 직접 지어도 인정받지 못한 사례가 대부분이다.

그러나 위의 요건을 다 갖추고 수십 년간 농사를 지어 온 농부에게도 일정 요건에 해당하면 양도소득세를 매기게 되어 있다. 소득세법상 '8년 자경 감면'은 1년간 2억 원, 5년간 3억 원의 한도로 100%를 감면하게 되어 있다. 예를 들어, 산출세액이 2억 5000만 원이 나왔다면 2억 원까지는 감면을 받고 그 초과분 5000만 원에 대해서는 세금을 내야 한다.

산출세액이 2억 원이 나오지 않아도 세금을 내야 하는 경우가 있다. 바로 '국토의 이용 및 계획에 관한 법률'에 따라 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 편입된 농지의 경우가 그렇다. (이런 지역으로의 편입 여부는 동사무소에서 발급하는 '토지이용계획확인서'로 확인이 가능하다)

이 법의 적용은 편입일이 2002년 1월 1일 이전·3년 경과 여부 및 시 지역인지 농촌지역인지에 따라 차이가 있다. 시지역(도농복합지역의 군·읍·면 지역 제외)에서 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 편입된 후 3년이 지나면 감면을 한 푼도 받을 수 없고, 도농 복합지역을 포함해 군·읍·면 지역에서도 2002년 1월 1일 이후 이런 도시지역으로 편입되면 편입일까지의 양도소득에 대해서만 감면할 수 있고 편입일 이후의 양도소득에 대해서는 감면을 받을 수 없다.

직계존속으로부터 상속받은 농지는 어떨까?

   
 

상속인이 직접 경작하는 경우에는 피상속인의 경작기간까지 합산하여 8년 기간요건을 계산하며 상속인이 경작하지 않는 경우에는 피상속인의 경작기간을 합산하지 않고 상속받은 날로부터 3년 이내에 농지를 파는 경우에만 감면을 받을 수 있다. 농지 매매와 관련한 큰 틀의 세무는 이와 같지만 서술하지 못한 부분이 많으므로 농지를 팔고자 할 때는 미리 전문가와 상담하는 것이 좋겠다. /최성출(최&정 세무회계사무소 대표)

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