[세무칼럼]장기보유 특별공제 등 절세에 도움

부동산을 사거나 팔게 되면 '등기부등본'이라는 공신력 있는 공부(公簿)에 모든 내용이 기재된다. 소유권이나 각종 권리가 그 공부에 의해 보호되는 만큼 한 번 등기가 되면 그 내용을 바꾸기는 사실상 힘이 든다. 그러므로 부동산을 사거나 팔 때에는 신중을 기하여야 한다.

또 며칠, 몇 달 모자라 혜택을 보지 못하는 경우가 많으므로 시기를 잘 선택하여야 절세에 도움이 될 수 있다. 부동산을 파는 데 있어 날짜를 고려해야 하는 경우를 열거해 보면 다음과 같다.

첫째 부동산의 경우 '장기보유 특별공제'라는 것이 있다. 3년 이상 보유하면 그 기간에 비례해서 양도차익의 10%에서 최고 30%(1세대 1주택의 경우 최대 80%)를 공제해 주는 것이다. 1년 단위로 2~3%포인트씩 공제율이 증가하기 때문에 자기 부동산의 취득시기(잔금청산일이 분명하면 잔금청산일, 불분명하면 등기접수일)를 잘 고려하면 절세효과를 누릴 수 있다.

둘째 두 개 이상의 부동산을 양도하는 경우 연도를 이월하는 것이다. 양도소득세는 매년 1.1 ~ 12.31까지의 양도소득을 모두 합산하여 세금을 매기고 6~35%까지의 누진세율구조로 되어 있기 때문에 여러 건을 한 해에 양도하게 되면 고율의 세율을 적용받게 된다. 그러므로 연도를 이월하게 되면 최저의 세율을 다시 적용받을 수 있기 때문에 최대 약 1500만 원 정도의 세금을 절세할 수 있다.

반대로 손해를 보고 파는 부동산이 있다면 이익이 생긴 다른 부동산과 합산하여 같은 연도에 파는 것이 절세의 방법이 된다.

셋째 1가구 대 1주택의 비과세를 적용받으려면 보유기간이 3년 이상이어야 한다. 1가구 1주택 보유자는 3년만 보유하게 되면 9억 원까지는 세금이 한 푼도 없다. 또 1가구 1주택자가 새 주택을 취득하는 경우에는 기존에 살던 집을 2년 내에 팔면 세금이 없다. (서울과 수도권 일부 지역은 2년간 거주해야 한다는 요건도 있음.)

넷째 8년 자경 농지면 2억 원까지, 그리고 3년 이상 농사를 지은 농지는 대토 농지를 취득하는 경우 100% 감면('8년 자경 감면'의 한도는 1년에 2억 원, 5년에 3억 원이고 '농지 대토 감면'은 1년 1억 원, 5년간 1억 원의 감면한도를 적용)을 받을 수 있다.

단 여기에서 하루라도 빠지면 감면 대상이 될 수 없다. 어떤 분은 8년 자경 농지 감면의 규정에서 8년 이상이면 100%이고 7년 이상이면 몇 %라도 감면을 받을 수 있다고 아시는 분이 계시는 데 이는 잘못된 것이다.

   
 

위 외에도 양도소득세법에는 여러 가지 기간과 기한을 요건으로 하는 경우가 많고 이 기간이나 기한을 충족하지 못하면 하루 이틀 차이라도 혜택을 받지 못하므로 부동산의 취득·양도 시에는 반드시 전문가의 상담을 받아 절세할 수 있는 기일을 찾는 것이 좋겠다.

/최성출(최성출 세무회계사무소 대표)

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